マンションのデメリット|恐怖の日本型査定で破綻か子孫へ負の資産

住まい
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自分の将来のために、
家族の将来のために、
やはり持ち家を持ちたい。

そして自分の生活スタイルを考えると、バリアフリーで洒落たデザインのマンションがいいな!

そう思う人も少なくないでしょう。あれぐらいの価格なら、私にも買える!って。期待しますね。

確かに最近のマンションはとてもお洒落にできていますし機能性も高いです。

ですが購入を決断する前に、一度この記事を参考にしてください。

私もマンションを購入したことがありますが、 経験して勉強すればするほどマンションの恐ろしさが見えてしまいました。

結果として、大きな損を出してマンションを売却して戸建てに引っ越しました。

マンションを所有するというのは非常に大きなリスクです。

結論から申し上げます。

終の住処として購入するのであれば、購入して良いマンションは大変限られています。

その基準に達しないマンションであるならば購入はオススメできません。場合によってはあなたの子孫に莫大な負担を強いることになってしまいます。

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買ってもいいマンション

マンション全てが悪いわけではありません。

買っていいマンションは、駅近のタワーマンション!!

ではありません。

正直なところ日本で買ってもいいと断言できるマンションはありません。

日本の耐震基準が抜本的に改正されたのは1981年です。(新耐震設計基準の導入)

それ以前に建てられたマンションでも十分に上記耐震基準を満たしている(いた)物件もあります。

ですがそれらのマンションも築50年を境にほとんどのものは建て替えの対象とされています。

私は建築について詳しくはありません。ですがニューヨークのマンハッタンにある築100年を超えるようなマンションと日本の築50年程度のマンションを比べると全く違うということがわかります。

マンハッタンのアパート

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いかに過去の日本の建築技術が低かったのかという事が、素人目にも分かるのです。

そして1981年以降に建てられたマンションについては、まだ耐用年数を超えておらず、 今後も補修や改修を加えることで長く使っていけるかどうかの実績がないのです。

もし建て替えとなった時に、やっとローンを払い終えた家庭で、さらに建て替え費用を出せる人はどれだけいるのでしょう?

この観点から、 買っていいマンションと言えるのは、、、

1981年以降の建築物
(大)都市の駅近=買いたくても買えない立地にある。これは資産になります。需給の関係です。
住人の多くが資産家であり、そのマンションを建て替える際の資金に窮しないような人たちの集まりである
建て替えの際に、建蔽率の観点から、これまでよりも住居数を増やせる物件である事=建ぺい率に余裕があると、建て替えたマンションの増えた部屋を販売して、それで現住居人は新マンションに非常に少ない費用負担で入居できることがあります。

というのが条件になると思います。このうち最も重要な点は、立地でしょう。

日本の人口が減ることは大都市については問題にはなりません。

購入するのは日本人とは限りませんし、その場所が商業地になることもあります。

2022年問題(生産緑地が解放される)についても、大きな問題にはならないと考えています。

ですが、上記以外のマンションについては、これから述べるような問題が潜んでいると考えざるを得ません。

日本の恐ろしいマンション事情

政策によって建物の価値が無くなってしまう!

これは国、政策の問題です。

日本の不動産業界、銀行は建物に大きな価値を見出しません。
国土交通省が政令を変更しない限りこの状況は変わらないでしょう。

特に古い建物は「無価値」と見なされるのです。

この点、海外に行くと、きっちり手入れされた建物は鑑定士の評価にて査定されますので、結構古い建物でも高額で取引されています。

築50年を超えた戸建でも1億、2億円は当たり前なんですよ。

戸建

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日本は使い捨て感覚なんです。「もったいない」って言葉がある国なのに、、、どうにかならないものでしょうか?本当にもったいない。

建物の耐用年数は法律で決められています。

木造=22年
鉄筋鉄骨コンクリート造=47年
煉瓦造=38年

上記年数を超えたら住めないというわけではありません。これは法律で決められた耐用年数なのです。

何のことかと言うと、建物の新築時の購入価格が年々減っていき、木造の住宅では22年で価値がゼロになるという意味です。

そんなの関係ないと言われるかもしれません。

ですが多くの方は住宅をローンを組んで購入するのではないでしょうか?

そしてそのローンを組む相手は銀行ということになりますね。

銀行はこれら耐用年数の残年数で建物の査定をします。

木造住宅では基本的に22年経つと建物の価値はゼロです。いくら手入れをして、全く住むのには問題がないとしても銀行としての査定はゼロなのです。

ですからその物件を売却しようとした時には、土地の部分しかローンが下りないということになります。

そう考えるとマンションはもっと悲惨ですね。

10年20年住んで残り数十年耐用年数が残っていれば大きな問題はないかもしれません。

ですが耐用年数がほぼ残っていないようなマンションの場合、銀行の査定がつかなければ、それを購入したい人はローンを組めません。

結果としてそのマンションは売れないということになってしまうのです。

かかり続ける高額な維持費

 

古いマンション

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売るに売れない古びたマンション。

ですが維持費をストップするわけにはいきません。

50年後、そのマンションのために支払うことになる維持費は、毎年123万円程度と予測されます。

毎年課せられる固定資産税。ちょっとしたマンションなら年間10万円はするでしょう。場合によっては20万円程度になるかもしれません。50年後の固定資産税は15万円であると仮定します。

それだけではありません、住んでいようがいまいが、管理費と修繕積立金を支払わなければなりません。

50年後の管理費と修繕積立金がいくらになっているかを予測するのは難しいです。
ほとんどの物件は新築時の修繕積立金を安くしています。

そして5年あるいは10年ごとに修繕積立金を値上げしていきます。おおよそ5,000円から1万円ずつの値上げでしょうか。

つまり入居当初1万円であった修繕積立金は、

5年後に1万5000円
10年後に2万円
15年後に2万5000円
20年後3万円
25年後3万5000円
30年後4万円
35年後4万5000円
40年後5万円
45年後5万5000円
50年後6万円

このように修繕積立金が上がっていくことは全く不思議ではありません。資金が足りないと修繕保守ができないのですから。

管理費についても、修繕積立金ほどではないにしても値上がりしていくでしょう。

管理費の値上げは修繕積立金の半分であると仮定します。

固定資産税(15万円)+ 修繕積立金(72万円)+ 管理費(36万円)=123万円/年

建て替えが検討されるかもしれない50年後のマンション。これを遺産として継いだご子息は、この物件を売却できない限り、この金額を支払わなければなりません。

日本で、どれほど多くの廃墟マンションが存在しているかご存知でしょうか?

まとめ

マンションというのは近代技術の傑作です。

建物の耐用年数は長く、良い見晴らしを得られるかもしれません。

ただしマンションの価値はその技術を集めた建物がほとんどで土地部分はわずかです。

戸建ての場合は、5,000万円程度の販売価格の内、3,200〜3,300万円程度が土地代。残り1,700~1,800万円 が建物代と言う感じです。

一方5,000万円程度のマンションであれば、土地代は1,000万円にも満たずその大半が建物及び共用部分の価値ということになります。

日本のお家事情では、そのマンションを利用できる期間があまりにも短いのです。

そのため古くなったマンションは資産価値もほとんどないと言わざるを得ません。

比較的新しいマンションは快適に暮らせます。そして駅近の誰もが欲しい!住みたい!と思える立地のマンションであれば購入の価値はあるかもしれません。

ですが、そうでないならば、若い間のつなぎ、として購入する方が良いのではないでしょうか?

資産価値のない不動産は「ババ抜き」といわれます。最後は誰がそのババを掴むのか。

これに関連した、マンションと持ち家の購入に関する記事もご参考に、あなたとそしてあなたのご家族の人生が素晴らしいものになることを祈っています。

 

 

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