マンションと一戸建て徹底比較|両方買った私の経験、これが正解!

住まい
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以前の記事で持ち家と賃貸でどちらが金銭的に得か?は圧倒的な差で持ち家という結論となりました。

まだ読んでいない方はどうぞこちらの記事をご参考に。

それでは持ち家を持つならマンションと戸建てどちらが良いでしょうか?

どうやって決めればいいでしょうか?なかなか悩ましいですね。

私ももっと若い時に知っていればなーと後悔することがあります。

単純な比較をしてしまうと、圧倒的に戸建ての方が安く済みます。

でもそれだけじゃない。人生最大の買い物と言われる持ち家、簡単には決められないですね。

ですが、発想を変えれば結構簡単だとも言えます。

今回は、マンションか持ち家かで悩んでいるあなたへ解決方法を提供する記事です。

私はこれまで3軒のマンションと実家を含めると3軒の戸建てに住んだ経験があります。
そして今は戸建てに住んでいます。購入したのは戸建が2軒、マンションが1軒です。

その経験も踏まえて、まずはマンションと戸建ての比較をして、その良さと悩ましいところをおさらいしましょう。

マンションデベロッパーでもない、戸建の販売業者でもない、兼業大家の実体験です。

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マンションと戸建ての比較表と私の基本的な考え

対決

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結論から言えば、一長一短。一概にどちらが良いかは断定できません。

私の経験と、各サイトでのアンケートなどから調査した比較表をご覧ください

ご覧のように、何を優先するか、何を犠牲にするかによってどちらを選ぶかということになりますね。

だからこそ、どちらにすればいいのか悩んでしまうことになるのだと思います。

できれば全て○がいいですものね!

そこで、私の基本的な考え方を披露させていただきます!

答えは簡単。
どちらか一つ!ということでは無いということです。ライフスタイルも予算もありますからね!

この記事は、ライステージに合わせて両方に住んじゃえ!しかも持ち家としてというお話です。お金?心配ありません。その解決方法を書いていきますよ。
では、ワクワクしながら読んでください!!

マンションと戸建て金銭的にどちらが得か

ざっと計算しても、マンションの方が戸建より維持管理費が2,900万円高い!

最も気になるところは、金銭面でしょうか。

金銭的には同じ価格の物件でマンションと戸建てを比較するのならば、間違いなく戸建ての方が安く済みます。

理由は管理費と修繕維持費です。車を所有しているのならば駐車料金もかかります。

戸建なら駐車場代金がかからない事がほとんどです。

また、小規模のマンションの場合、一個あたりに割り当てられる管理費も修繕積立金も高くなってしまうことにも注意が必要です。

という事で、それぞれにかかる維持費について見て行きましょう。

マンションにかかる維持費

維持費

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私が以前住んでいた都内のマンションは総戸数22個でした。

特に高級マンションというわけでもなかったですが、月々の修繕積立金と管理費で40,000円。駐車場代が15,000円でした。

合わせて55,000円。もしこれを50年間支払うとすれば、総支払額は3,300万円になります。

さらに、入居してから知った(間抜けですね)のですが、修繕積立金だけでは大規模修繕は出来ず、大規模修繕時には数十万円の一時金が必要だということでした。

10年に1回の修繕で40万円余分にかかるとすると、 4回で160万円必要だということになります。(5回目は私の場合あの世に行ってますので必要なし!と)

もちろん管理費も50年間据え置きというわけにはいかないでしょう。つまり合計、最低でも3,500万円は必要だということになります。結構な額ですね。

仮に、もっと平均的な、月25,000円程度の管理費・修繕積立金で一時金はなし、駐車場代は同じ15,000円で計算しても、2,400万円になりますよ!

ローンを払い終えてからも毎月5万円程度払い続けなければならない維持費。更にそれは上昇していく可能性がある、となると厳しいですね。

戸建にかかる維持費

一方の戸建ての場合は、自分で修繕管理をしなければなりません。

これも同じく10年に1回壁の塗装と屋根の塗装を行ったとしましょう。1回の費用は150万円程度です。

50年間ですから計4回。合計支出は600万円です。

ローンの支払いは同じという条件ですから差額は2,900万円ということになります。

いや木造で50年経てばもうぼろぼろでしょ?と思われるかもしれませんが、 最近の木造住宅は10年に1回きっちり手入れをしていればそれほどボロボロにはなりません。

内装の壁紙や水回りの修理、入れ替えは同じ条件のはずです。

しかも2,900万円も差がついているわけですから、その気になれば戸建は新築に建て替えることもできます。

つまり勝負あり!というところですね。

では、マンションよりも賃貸がオススメなのか?

金銭的には戸建ての方が圧倒的に有利なことがわかりました。

ですが戸建てとマンションでは立地や住み心地が全く違います。

そこでこれまでの私の経験を踏まえて、そのメリットとデメリットをお伝えしたいと思います。

と、その前になぜマンションというものがあるのかということについて考えてみましょう。

歴史的にはもともと人は木造の住宅に住んでいました(少なくとも日本では)。
昔に鉄筋の高層のマンションを建てる技術などなかったのですから。
ですが土地値が高騰し、便利な場所の土地は入手が難しくなった結果、入手可能な狭い土地に縦に高くして手頃な価格で住居を販売することを考えた。
それがマンションの始まりのはずです。

つまりマンションの良さは、好立地に比較的安く持ち家を購入できるというところにあるとも言えます。

このことを念頭に入れながらマンションと賃貸のメリット・デメリットを考えていきます。

マンションのメリット

駅近の物件を入手できる可能性が高い

やはりこれはマンションの大きな魅力だと思います。

もはや東京では駅前の土地は高くて買えません。デヴェロッパーはマンションでさえも高層マンションにしなければ採算が取れません。
つまりそれほど立地というのは大事なものなのです。

なんとか手の届く金額で駅近の物件が買えるこれがマンションの最大の魅力だと思います。

防犯力が比較的高い

マンションはオートロックが付いていたり高層階になるとベランダから忍び込まれる可能性も低くなりますので、防犯力は高いと言えるでしょう。

戸建ての場合もセコムと契約すれば月1万円程度で防犯力を高めることができますが、そうでない場合雨戸を閉めたりして自分で防犯をしなければなりません。

冷暖房費が比較的安く済む

鉄筋コンクリート造りであるマンションの場合、気密性が高いので冷房や暖房が効きやすく、結果として冷暖房費用が安く抑えられます。

南向きの陽がよく入る部屋の場合、冬場の昼間は暖房が殆ど必要ない、ということもあります。

立地や階層によっては見晴らしが良い

見晴らし

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これはやはり縦に長いマンションの有利な点ですね。

ただし経験上良い見晴らしに感動するのは最初の数ヶ月だけ。後はあまり見ることもなくなりますよ(笑

 

耐震性能が高い?

鉄筋コンクリート作りなので耐震精度が高いと考えてよいでしょう。

ですが最近の木造一戸建ても耐震基準が厳しくなり、関東大震災程度の地震に耐えられる基準が求められています。

ですので現在ではこれはマンションの大きなメリットにはならないと思います。

マンションのデメリット

マンション

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いいことずくめのようですがマンションにももちろんデメリットはあります。

金銭的なものを除いてみてみましょう。

老朽化した時が辛い(自由裁量が効かない)

マンションも50年60年経つとそれなりに老朽化します。

ですが自分一人の希望では建て替えることもできません。

同世代が多いこともあり、廃墟化してしまうマンションも少なくありません。

管理組合の活動が結構きつい(規律性)空間自由度

マンションには必ず管理組合があります。マンションの一室を購入するとその組合に入ることになります。

ですがこれ、人任せではだめなのです。持ち回りで理事長や書記、会計係などをやらなければなりません。

また定期的に理事会や集会がありますので、休みの日だというのにそれに出なければなりません。私はこれが結構億劫で嫌でした。

ベランダなどの使用が制限される(空間自由度)

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ベランダって自分の所有物だと思っていませんか?

マンションのベランダは実は共用部分なんです。なので勝手に物を置いたりしてはいけません。

流石に共有部分だからと行って勝手に人が入ってくることはありませんが(笑

私の持っていたマンションの一室は広いルーフテラスがありました。

専用利用ですが、考え方は共有部分です。そこの一部に少し石を敷いて植木を2〜3置いただけで管理組合に文句を言われた記憶があります。

ちなみに外に面した窓も自分のものではないらしいですね。なんだか窮屈です。

住民とのトラブル

戸建でも無いとは言えませんが、マンションはやはり集合住宅です。数十戸の家庭が一つの建物に暮らすのですから、中には少し変わった人もいます。

それによって嫌な思いをすることも少なくないです。

また管理費や修繕積立金を滞納する人もいますので、結構理事会で議論になったりします。

取り立てに行った時は、本当に嫌な気持ちになりました。え?何で取り立てにって?と思いまいしたか?

管理組合の理事になると、そんな嫌な仕事も回ってくるんですよ。

駐輪場のトラブル(駐車場含む)

自転車

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駐輪場の数が十分にあるマンションは少ないです。もちろん駐車場も足りません。毎年抽選ということもあります。

我が家の場合、駐車場はマンションの近くの月極め(不便!)。

家族四人が1台りfずつ自転車持っていたのですが、抽選に外れるとそのうちの何台かは部屋の中に持ち込まなければなりません。相当やるせない気持ちでした。

工夫して誰も損しない方法で自転車を止められる方法を理事会に提案したのですが、世の中には頑固な人がいるもので、

ルールはルールだから変える必要はないと一蹴されてしまいました。

同じマンションの住人なのになんだかなぁというのが私の感想でした。(それもあって、戸建に越したのです!)

ちょっとしたリフォームも届出が必要

マンションではちょっとしたリフォームでも管理組合に届けが必要です。

ふすまやちょっとした壁の張り替え程度は許されると思いますが、それ以上になると届出が求められます。

自分の好きなようにはできないのですね。

例えば後付でガス式浴槽暖房器をつけようと思っても、マンションでは簡単につけることができません。

リフォームではありませんが、インターネットのプロバイダーも限られてしまうことがあります。

意外と響く上の階の音

noise

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マンションは防音性能が高いのですが、それでも最近のフローリングのマンションでは上の音が聞こえてしまいます。

特に小さいお子さんがいる家庭が上にいると、結構辛いものがあります。

また同様に我が家に小さい子供がいると、下の階の人に迷惑をかけていないかと気になります。

そして、やっぱり広さが足りない!

結構大きめのマンションを購入したのですが、それでも子供が大きくなってくると手狭に感じました。

都内駅近ですと4LDK 100平米などという物件自体がほとんどありませんし、あったとしたらとても高額になるでしょうから、狭さというのは宿命なのですね。

以上マンションのメリットとデメリットでした。

 

続いて戸建てのメリットとデメリットです。

戸建てのメリット

戸建てのメリットとデメリットも沢山ありますよ。まずはメリットから。

一国一城の主である

お城

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(↑私の家ではありません!)

やはりこの満足感は、何にも変えられないと思います。

自分の土地に自分の建物が建っている。基本的に何をどのように使おうが誰にも文句を言われません。

自転車を何台置こうが、植木を植えようが、コンクリートで草が生えないようにしようが、全て自分の自由です。最高!!(わたし、自由が好きなんです。)

 

上下階への気兼ねはない

隣近所には気を使わないといけませんが、上下階は家族なので基本的には気を使うことはあまりありません。その意味でも和やかな気分で暮らせますね。

小さい庭でもあればバーベキューも(自由空間)

都内の戸建てではなかなか難しいかもしれませんが、それでも猫の額ほどの庭があれば、ビールを片手にバーベキューなども楽しめます。私は時々DIYで大工仕事なども楽しんでいますよ。

私も持っているイワタニの炉ばた大将。便利です!!

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駐車場があれば洗車に行く必要もない

洗車

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自宅に駐車場があれば電源や水も使えるはずです。

マンションの駐車場の場合は洗車場に行かなければ車を綺麗にすることはできませんでしたが、戸建ての駐車場ではいつでも自分で洗車できます!

面倒くさいのは面倒くさいですが、やはり自分の車ですから自分で大事に洗ってあげたいですよね。

では続いて戸建のデメリットを見てみましょう。

資産価値がある

土地として魅力のある立地の戸建てでしたら資産価値があるといえます。
たとえ建物が老朽化してしまっても、最低でも土地値で売却することはできます。

マンションも価値がゼロになってしまうことはないと思いますが、場合によってはそれに近いこともありえます。建て替えに費用がかかりすぎるからです。

戸建のデメリット

戸建てのデメリットの一番大きな点は防犯面でしょうか?
これは購入する物件にも依存します。

通りから出入り口や窓が見えにくいような塀を作ったりしていると、泥棒に侵入されやすくなります。

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最近のドアロックは相当精巧にできていますので、簡単には侵入されません。泥棒に時間をあげない事が大事です。

我が家では電子ロックをつけています。外からの開錠は、破壊しない限り不可能です。

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比較的大きなお家で塀があって中が見えないというような場合には、セコムやアルソックなど防犯会社と契約をすることも考えた方がいいかもしれません。

階段の上り下り

ほとんどの戸建ては2階建て、場合によっては3階建てのこともあるかもしれませんね。
なのでどうしても階段の上り下りが必要になります。

最近の戸建ての階段は勾配が緩やかですが、それでも高齢になった時には少し辛いかもしれません。

掃除

マンションよりはやはり居住面積が広くなります。(ある意味嬉しい事ですが)

また上下階に部屋が分かれているので、掃除の手間はマンションよりかかるはずです。

植木があるとその手入れも必要になってきますよ。雑草も生えますしね(泣

ま、最近は便利な機械もありますから助かりますが。


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駅から少し離れている

探せば駅前の物件ももちろんありますが、予算を考えるとやはり駅から少し離れたところに建てられることが多いでしょう。
駅から徒歩10分程度ならいいのですが、、、、。

 

以上マンションと戸建のメリット・デメリットを見てきました。

結論としてどっちがいいの?どうすればいいの?これが私のオススメ

金銭面では戸建ての方が圧倒的に有利なのですが、住み心地や立地などからのメリット・デメリットを考えると、一長一短です。

それぞれの考え方やライフスタイルによってどちらが良いか賛否両論になってしまうでしょう。

ではどうすればいいのか?

私は基本的には最終的に資産価値のある戸建を所有することお勧めします。

最終的にと書いたのは、必ずしも最初から戸建を買う必要はないと考えてるからです。

その観点から、

私も実践した良い方法を皆さんにシェアします。

あなたはが子育てというものも考えているのならば、自分が住みたい街というのをじっくりと考えてみてください。

そして次のような方法で物件を購入すれば良いと思います。

1. 最寄りの駅から徒歩圏内で買える戸建てがあるかどうかをまず探す。
2. それがなければできるだけ駅に近く比較的規模の大きなマンションを探し、購入する。
3. 近くの不動産屋さんと仲良くなり、新規物件の情報をもらえるようにしておく。
4. 新聞のチラシも漏らさずチェック。
5. 時々近所を散歩して良い物件がないか調査!
4. できれば40歳くらいまでに希望の戸建に住み替え!
5. ローンは70歳まで。繰上げ返済を繰り返すか、その分を資産形成に回し、65歳で完済

 

そうは言っても物件をそんな簡単に買い換えるなんてできないよ。

 

そう思うかもしれません。
世の中では家を買うのは一生に一度の大きな買い物だと言われていますよね。

ですが私の経験上そんなことはありません。

上記の方法ですと、あなたが買ったマンションは売却する時にはほとんど値下がりせずに売却することも可能です。

いやむしろそのことが可能であると予測される物件を探してください。多少狭くても。

そうすればあなたが住んでる間、家賃無料で暮らしていたことになります。

そして、資産価値のある(土地に価値がある)戸建に住み替えを図ります。

しかも、これ、住宅減税が使えます。

買い替えの時に住宅減税制度がなくなっていなければ、買い換えた戸建てに対してまた一から減税が適用されます。うまくいけば、800万円ほどの減税ですよ。

最初に買ったマンションがそんな簡単に売れないのではないの?

そう思われるかもしれませんが、立地の良いマンションはすぐに売れます。
万が一売れなくても駅近の物件であれば簡単に賃貸に出すことができます。場合によっては買取保証で売却することも可能です。

そして年齢を重ね老人になって、バリアフリーのマンションの方が良いと感じたのなら、土地付きの戸建てを売ってマンションに引っ越してもいいでしょう。

ですが老朽化が進んでいくマンションの所有は、結構危険ですよ。

あるいは持ち家をモーゲージローン(*家を担保にしてお金を借りる)に出して、賃貸のマンションに住んでもいいのではないでしょうか。

家を手に入れるのは手に入れた時も嬉しいですが、購入する前も、あれやこれやと楽しいものです。

あなたのハッピーライフが実現しますように。