持ち家か賃貸どっちが得かまだ悩んでいるの?比較なんてナンセンス!

住まい
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賃貸で行くか持ち家にするかで悩んでる人は多くいます。

本当は持ち家にしたいけど、資金の問題で仕方なく賃貸に。

あるいは、災害やローン支払いを心配して賃貸を選択することもあるでしょう。

いずれにしても世の中では賃貸にするか持ち家にするかの議論が続いています。

もちろん賃貸には賃貸の良い所もあります。

ですが人生を考える上では、やはり資産価値のある持ち家を選択することをお勧めします。

ただし条件があります。

➡ その持ち家が将来にわたって資産価値を有する場合であるということ
➡ 少なくともローンが終わった後で買い手がつくだろう物件
という条件です。

過疎化が進み誰も欲しがらないような土地に建てた豪邸や、老朽化が進み多額の再建築費用が必要なマンションなら、持たない方がいいでしょう。

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賃貸と持ち家の比較

apartment room

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それでは最初に、賃貸と持ち家のメリット.・デメリットを見てみましょう。

賃貸のメリット

  • 自分の収入に合わせて物件を選べる
  • 立地や環境などが気に入らなければいつでも引っ越しできる
  • 付帯設備が古くなったり故障したりしても大家さんに直してもらえる
  • 家族構成が変われば物件を変えることが容易
  • リストラで収入が途絶えたとしても破綻することはない

賃貸のデメリット

  • ちょっとした釘なども打てずリフォームは不可能
  • 総じて賃貸の場合は近隣トラブルが多い(いつでも引っ越しできると考えているから?)
  • 家賃は一生払い続けなければならない
  • 2年ごとに更新料がかかり家賃の上昇も起こりうる

持ち家のメリット

  • 誰に気兼ねすることなく自由に部屋を飾ったりリフォームしたりできる
  • 社会的信用力が上がる
  • 世帯主に万が一のことがあっても団体信用生命保険でローンはチャラになる
  • 老後資金の心配がほとんどない
  • ローンを払い終わった後は資産として売却金が手元に残る

持ち家のデメリット

  • 相当程度の頭金が必要
  • 一般的に売却による住み替えは容易ではない
  • 補修などは自分の責任でしなければならない

 

賃貸と持ち家、それぞれのメリットデメリットはわかりました。では、

結局賃貸と持ち家でどっちが得なの?

Choice

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それぞれに言い分はあります。
ですがそれぞれの論点が全く違っていますよね。

持ち家派は総じて将来の安定した生活を論じるのに対して、賃貸派は手軽さ身軽さを主張しています。

ですがどちらが得か損かという金銭的なことで比較すれば答えは明白です。

たとえ維持費や固定資産税などを払ったとしても、そして金利を払ったとしても、金銭的には持ち家派が優勢であり得をすることになります。

詳細は下記の記事を参加にしてください。

 

持ち家を買って損した!

Money

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持ち家を買ってしばらくして後悔したと主張する人は少なからずいるようですね。

下記のブログで経験を述べている人もいます。

「マイホームを買って後悔した! 」

ですがそのように感じている人も、その持ち家や環境自体には満足しています。

要は、
収入が減った!ということが問題のようです。

収入が減っても勿論ローンは払い続けなければならない。
維持費も必要だ。
資産価値が激減していたので売るに売れない。

だから後悔した、ということです。

確かに収入が不安定な人が、無理をしてローンを組んで持ち家を取得すると収入が途絶えた時には苦しくなります。

ですが今時は住宅ローンの金利も安く、日本国の財政状況を考えるとこの先金利が上昇していくことも予測し難いです。

不安なのはよくわかりますが、ここで少し考えてみてください。

3,500万円のローンを組んで、35年金利1%で支払うことにします。

この場合の月々の支払いはいくらでしょうか?

月々の支払いは金利を含めて98,800円です。

さて、98,800円でどのような賃貸物件を借りられるでしょうか?

しかも、それを払い続けても一円も残りません。払い終わることもありません。

一生払い続ける事になります。その額はちょっとした賃貸物件だと、15万円程度はするはずです。

収入が無くなった後98,800円以下の賃貸住宅に暮らすのでしょうか?

いやいや、家を持つと他にも支出がいるじゃない、と言われるでしょうがそれ程でもありません。

持ち家の場合は、ローンの支払いに加えて、固定資産税(上記の場合ですと年10万円程度でしょう)、保険(年3万円程度)、補修の費用の積み立て(年15万円程度)、合計280,000円、月に換算すると23,000円程度は余分にみておく必要があります。
マンションの場合はこれに加えて管理費が月に1万円から2万円程度かかるでしょう。

最も重要なことは、自分が気に入ったとか、広い庭付きの物件が欲しいということで郊外のバス便一戸建てなどを購入しないことです。

不動産というのはまさしく不動産で立地だけは変えられません。

できるだけ駅に近く中心街に近い物件を探してください。

郊外の庭付き一戸建ては見た目はとても素敵です。

Big house

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ですが購入した途端に建物価値は2〜3割減になります。

郊外の物件なので日本では土地の値上がりも期待できません

こうなってくるとまさしくいざとなった時に思った価格で売却することができませんので、避けたいところです。

サラリーマンは家を買うな!!って信じていいの

Nice room

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家を買ってはいけないと豪語する人たちもいます。

 

いやいや、サラリーマンこそ家を購入すべきではないでしょうか?サラリーマンは節税をし難い立場にあります。

ですが住宅減税を利用すればなんと最大400万円も節税できるのです。(私は2回利用しました!)

賃貸は経費になります。なので事業主や会社経営者であればそれを経費にできますので、賃貸は「あり得る」選択肢です。

ですが、そうでないサラリーマンならば、疑問の余地はないはずなのですが、、、、どうでしょう。ひとつずつ検証していきましょう。

ローン地獄が待っている(金利を払うのは馬鹿らしい)。
ローン払い終わったら持ち家は価値がゼロ?

ローン地獄というような言葉を使って煽るブログもあります。

3,500万円の住宅ローンを35年1%で組めば、金利は6,495,998円です。

その金利がもったいないと言うロジックです。

ローン地獄が待っている(金利を払うのは馬鹿らしい)

正直申し上げて、全くナンセンスな考え方です。

上手に選んだ物件であれば、価値はほとんど低下せず将来の資産になります。

上述しましたように、たとえ金利を支払ったとしてもあなたが実際に支払う毎月の金額と、それと同程度の金額で借りられる賃貸を見比べてみてください。

金利が4%や5%の時ならいざ知らず、今のような有利な金利でローンを組める日本は天国だとも言えます。

それでは金利が上がったらどうするのだ?と思われるかもしれません。

ですが世の中の経済法則を考えると杞憂に過ぎません。金利が上がるということは物価が上昇するということです。

もしそのようなことなった時に、なぜ不動産の価格は上がらないと仮定するのでしょう?

物の価格がある上がるのであれば、賃貸価格も上昇するでしょうし、土地を含む不動産の価格も上昇するのです。

もちろん賃金も上昇しますね。

私はバブルがはじける前に住宅を購入したことがあります。

その時は変動金利は毎年のように金利が上がり、支払額は変わらなくても元金が全然減らなかったことがあります。むしろ増えていた!

ですが、数年後事情があって売却した時は、買値よりも高く売れました。そういうものなんですよね。

当然ながら前提としては無理のないローンを組んでいるということです。
将来給料が上がっていくだろうからという目論見で無理をしてローンを組んではいけませんよ。

ローン払い終わったら持ち家は価値がゼロ?

繰り返し申し上げますが、不動産の価値がゼロになるということはありえません。

売りたくても売れないというのは、自分が思っている値段で売れないということです。

例えば3,500万円のローンを組んで金利を含めて合計4,000万円少しを支払ったとしましょう。

4,000万円以上のお金を使ったのだから、この家を4,000万円程度で売れなければ損だと考えるでしょうか?

ローンを払い終わって老後を過ごし、ご子息と一緒に住むようになった時にその家を1,000万円で売ればどうでしょう?

その持ち家の場所にもよりますが、 地方や郊外の人気のない場所でない限り、ある程度の値段であれば売却することは可能です。

高く売りたければリフォームをするなり、家を建て替えるなりして売れば高く売れます。

手をかけたくなければそのままでも売れるものです。業者が更地にして売ります!

一方賃貸で同じく4,000万円近くを費やしていたらどうなるでしょうか?

確かに何の手続きも必要なく気軽に引っ越しすることが可能でしょう。

ですがあなたの手元には1円も残っていません。しかも老齢になってから賃貸住宅を貸してくれる所はほとんどないのが現状です。

そうなった時あなたはどこに住むのでしょう?

少子高齢化で不動産価値が下がる。また親から相続する家で多額の税金を支払わなければならない

日本が少子高齢化になるのは事実です。

2018年6月時点で日本の合計出生率は1.43です。

どう考えても日本の人口は減っていきます。

だからといって一概に日本の不動産価値が下がると言えるのでしょうか?

少子高齢化で不動産価値が下がる

確かに郊外や地方の産業がない街や村の不動産価値は下がっていくでしょう。

ですが東京都圏を中心に大都市では需要は今も旺盛です。

日本の人口自体は減少していきますが、外国人の流入は今後ますます増えていくでしょう。

ニューヨーク、サンフランシスコ、ロサンゼルス、メルボルン、シドニー、パリ、ロンドン、上海、クアラルンプールなどなど、どの都市も地価は年々すごい勢いで上昇していっています。

日本の地価も毎年発表されていますが、地方都市以外はここ数年土地の価格が上がっています。あなたはこの事実をどう思いますか?

親から相続する家で多額の税金を支払わなければならない

多くの親は持ち家あるいはマンションを持っていることでしょう。

その親が亡くなった時に不動産を相続することになります。

売るに売れない不動産を相続して相続税を支払わなければならないので大変だ!と不安を煽られます。

ですが実際にそうなのでしょうか?

不動産の相続評価額は、 一般査定価格の0.7です。

持ち家を持つな」と言っている人たちの意見ではローンを支払い終わった後の持ち家は評価が0とのことですので心配は必要ないですよね(笑

ですが実際はそんなことはありません。

では仮にその不動産の査定価格が3,000万円だったとしましょう。そうすると相続評価額は2,100万円になりますね。

 

相続税は3,000万円+相続人数x600万円までは無税です。

なので、よほど裕福なご家庭でない限り相続税の心配はないのでは?

また裕福な家庭の場合、むしろ相続税対策のために生前にマンションを購入するということもあるのですよ。

 

多額のローン支払いで老後資金がたまらない

多額のローンを組んでいるので十分に老後資金がたまらないという人もいます。

これも大変疑わしいロジックですよね。
そう思いませんか?

金利が安い日本では住宅ローンの支払いに加えて諸経費を計上しても、賃貸住宅の賃料と変わりありません。

むしろ持ち家の方が1,300万円得するというシミュレーションもできます。

つまり住宅ローンを組んでも賃貸住宅に住んでも毎月の支払いに大きな差はないということです。

持ち家のローンでお金が貯まらないというのならば、賃貸住宅に住んでいても老後資金はたまらないということになりますね。

 

このロジックは金利が高かった昔の時代の考え方です。

将来自分のサラリーが順調に上がっていくという前提で、若干背伸びをして住宅ローンを組む。

そうすると給料が思ったように上がらなかった場合はお金を貯めることができません。

賃貸の場合は無理をして賃料を支払うということもないでしょうし、どうしても苦しくなれば安い賃料の住宅に引っ越すことも考えられます。

 

なので持ち家を取得する際には、自分の人生を考えて無理のない資金計画を立てることが大事だと言えるでしょう。

まとめ

今回は賃貸と持ち家どちらがお得なのかという記事でした。

ライフスタイルの問題でどちらがいいのかという議論は別の話です。

生涯お金に困らず、年を取ってからもそれなりの収入を確保できるのであれば、常に最新の設備で暮らし続け、しかも利便性の良い所に住める賃貸という選択肢はあり得ます。

ですが多くの人はそのような状況にはないでしょう。

➡︎残念ながら日本では老人の一人暮らしに家を貸してくれる大家さんはほとんどいません。
➡︎金銭的には賃貸よりも持ち家の方が有利なことは述べました。
➡︎不動産は一生に一度の買い物だなどということはありません。
➡︎立地の良い場所であればそれほど苦労なく売却することも可能です。

私の友人の話ですが、駅近の物件を買って10年程度住み、買値とほとんど同じ値段あるいは買値よりも高く売った人もいます。

つまりその間家賃を支払っていたと思えば、賃貸派と同じ。元金が減っているのでその分得したことになります?

いやいや計算おかしいぞ!

失礼!!家賃を払えば消えて無くなります。ですが、買った値段と同じということは、家賃0円で住んでいたことになりますね!

そして、元金が減った分も丸儲け!?これ最高ですね😀 仲介手数料を支払ったとしても、ウフフなボーナスですよ。

 

不動産は立地が非常に大事です。良い物件を見つけてハッピーライフを楽しんでくださいね。

ただし、ちょっと浮気症の人は賃貸がいいのかもしれませんね(笑