あなたは賃貸派それとも持ち家派?
世の中では賃貸派でいくか持ち家派でいくかという議論が常に盛んに行われています。
持ち家派としては、
自分の好きなように部屋を改修できるとか、支払いを続けることで資産になる
という意見が多いです。
賃貸派としては、
大きな借金を背負いたくないし、一つの場所に固定されたく無い、
という意見が多いですね。
確かに住宅を買うというのは個人として相当大きな借金を負うことになります。
生涯にわたってそのローンを払っていけるのか、と不安になりますよね。
ですがどちらを選んでも生涯にわたる支払いは膨大なものになることに変わりはありません。
なので、まずは将来にわたってどれぐらいの支払いになるのかを知っておきたいですね。
そこで今回は、賃貸と持ち家派を比較して、生涯の支払いでどちらが得をするのかについて考察してみました。
生涯独身派の方はこちら↓
賃貸派と持ち家派、生涯の支払いでどちらが得をするのか？前提条件
qimono / Pixabay
現在の日本の金利情勢、経済情勢を考慮して下記の前提を置きます。
- 日本は超高齢化社会になり、高い経済成長率は期待できない
- 日本政府の国債発行額を考慮すると、市中金利の大幅上昇は困難である
- 平均寿命を90歳とする
- 現在35歳で、賃貸で行くか持ち家で行くかを検討している
45歳までは比較的安めの賃貸住宅（120,000円）
45歳で少しグレードをあげた賃貸に引っ越し（170,000円）
55歳で生涯の住処としての賃貸に転居（120,000円）
なぜ55歳で生涯の住処としての賃貸に転居しなければならないのか？につきましては下の記事を参考にしてください。
住宅ローンはフラット35
金利1.34%固定
頭金は1割
物件価格は5,000万円
一戸建て
近頃では東京都内であっても5千万円程度の予算があれば立派な一戸建てが購入できますので、この金額で設定してみました。
では生涯の支払いをシミュレーションしてみましょう
stevepb / Pixabay
さてその結果は、、、、
賃貸派の総支払額 ＝89,855,000円
持ち家派の総支払額 ＝76,669,700円
となりました。なんと13,185,300円もの差が出てしまいました。
このエクセルはダウンロードしていただけます。
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それでは持ち家と賃貸の詳細を見てみましょう。
持ち家派のメリット：詳細分析
修繕積立金を年間24万円計上しています。
10年間で240万円積立ができますので外壁の補修や屋根の葺き替えもこれで賄えます。
水回りの修繕や新設備への置き換えもできるでしょう。
つまりここに計上されている費用で全ての支払いをまかなえると仮定しています。
（他に保険がかかりますが、これは賃貸でもほぼ同様です）
さらに、定年時に退職金で残債一括支払いをすれば、その分の金利支払いがなくなりますから、生涯支払い額はもっと小さくなります。
戸建であれば土地の値段が下がったとしても、幾らかの資産になります。
さらに、住宅購入の際には、住宅ローン控除が受けれれます。場
合によっては合計400万円減税されますので、今回の計算よりもさらにお得になります。
賃貸派のメリット：詳細分析
賃貸については、45歳までは比較的安い賃貸物件に入居し、その後55歳まではそれなりの物件に引っ越すと仮定します。
55歳以降は若干狭めの賃貸物件に引っ越すことになります。
なぜ55歳で転居するのかについては別の記事で詳しく述べていますので参考にしてください。
簡単に言えば、その後60歳を迎えてから転居しようとしても賃貸契約が非常に困難になるからです。
さてお気づきのことと思いますが、
今回のシミュレーションでの賃貸の家賃は決して設備の整った優良物件等を借りられる金額ではありません。
その仮定においても持ち家派と比べて生涯の支払いは1,300万円以上の差がつく結果となりました。
ちなみに55歳を過ぎてからはもっと安い賃貸でもいいというパターンものせてみます。
この場合においても依然賃貸と持ち家では賃貸の方が1千万円程度多く支払うことになります。
しかも、このシミュレーションは90歳までの支払いです。
それ以上長生きした場合には、、、、。
賃貸と持ち家どちらが得かは議論の余地なし
StartupStockPhotos / Pixabay
過去金利が相当高い時代では確かに持ち家と賃貸の経済的優劣の比較をする意味がありました。
しかし現在と将来の日本の経済状況を鑑みると、今後も金利が大幅に上昇する見込みは立ちません。
大幅に金利が上昇するのは政府の意図的政策によるハイパーインフレの場合でしょう。
さらにフラット35のような固定金利を選択すれば生涯に渡り支払い額が上昇する心配もありません。
確かに家を買うためには初期費用がかかります。
これが悩みの種ではありますが、民間の金融機関を使えば初期費用をローンの中に組み込んでしまうことも可能です。
将来金利が上昇しそうになった時に借り換えれば良い、と考えられるのであれば民間の金融機関であれば金利は1%を切っています。
何歳まで生きるか？については誰にもわかりません。ですが、だからこそ将来を考えるのであれば、日本人の平均寿命で考えるしかないはずです。
しかも、賃貸派の場合には生きれば生きるほど賃料支払いがかかります。
持ち家派の場合には、最悪お金がなくなれば、修繕積立金をやめればその分は浮きますね。
金銭的にどちらが得かという観点では議論の余地はないという結論になりますが、あなたはどう考えるでしょうか？
マイホームを購入する際に留意すること
Pexels / Pixabay
ただし手放しでマイホームを購入することをお勧めしているわけではありません。
大きな買い物であることは間違い無いので、慎重に選びたいですね。
マイホームを購入する際に気をつけておくべきことを下に記します。ぜひ参考にしてみてください。
- あなたとその家族のことを考え、納得のいく住宅を購入する。
- ただし、背伸びは禁物。現在支払えるギリギリのローンを組むのは避けましょう。
- まさかの時のために転売しやすい物件を購入する。つまり駅からそれほど遠くない物件や生活に便利な場所にある物件ということです。（これからは郊外の戸建は避けた方が良いでしょう）
- 転勤の可能性のある職業の場合は人に貸しやすい物件を選びましょう。
- できるだけ多くのお金を貯めるか親に借りるかして資金を調達しましょう。
- 修繕積立金は必ず貯金するようにしておきましょう。こまめに手入れすることで住宅は長持ちしますよ。
まとめ
今回は賃貸と持ち家どちらが金銭的に得をするかについてしてみました。
日本は世界でも稀に見る長寿社会です。
男性でも90歳程度まで、女性であれば100歳程度まで生きることが予測されています。
賃貸の方が身軽で良いと思うかもしれませんが、中高年になってから死ぬまでの家賃の支払いを考えておく必要があります。
特に最近は結婚しない女性、男性が増えていますね。
独身の場合には更に生涯の計画をしっかり立てる必要があるのでは無いでしょうか？
自分の人生を安心して過ごすためにどうすれば良いのか、今回の記事があなたの参考になれば嬉しいです。
一人で考えていてもなかなかいい案は出ません。一度セミナーや講座に出かけてみませんか？
Coloより。
