アパート経営の経費で税務調査が!?税理士に聞いた経費対策

アパート経営って楽なようで大変です。それに結構税金が高くってなんとかしたいって思うけど、どこまで経費で計上していいのか、悩みますよね?

下手に計上して税務調査なんて入られたくないですもの。

今回は税理士に聞いた「ギリギリここまでなら大丈夫でしょう」という経費計上についてシェアしちゃいますよ。

どうぞ最後までお付き合いくださいね。

アパート経営の初年度経費の種類

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すでにアパート経営している人にとっては当たり前かもしれませんが、まずは簡単におさらい。

  • 仲介手数料
  • 印紙税・不動産取得税
  • 登録免許税・司法書士報酬
  • 融資事務手数料
  • 落成式費用
  • 下見のための旅費、飲食費(これ大丈夫です!)
  • 火災保険・地震保険の初年度分
  • 固定資産税日割り分
  • 仲介業者担当者へのお土産

これらを経費にしない人はいないですよね。特に解説も必要ないと思いますので。項目だけにしておきます。

ですが、仲介業者担当者へのお土産って、結構重要です。これだけでまた次に良い物件を紹介してもらえますよ!

アパート経営の経費の種類

次は通常年の経費についてです。◎のついたものは要注意というか、「ギリここまで」という考え方が必要なので次の章で説明しますね。

  • 租税公課
  • 減価償却費:◎
  • 修繕費:◎
  • 損害保険料
  • 専従者給与
  • 借入金利子:黒字の場合には全額、赤字に場合には土地の借入金利子は必要経費には算入できません
  • 地代
  • 委託管理費
  • AD
  • 水道光熱費・インナーネット代金:◎
  • 通信費
  • 税理士報酬
  • 書籍代:◎
  • 交通費:◎
  • 会議費:◎
  • 事務用品代金:◎

 

税理士が明かしたギリギリ計上できる経費割合

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さて、おまたせしました。ここから税理士に聞いた「ギリギリ計上できる経費」についてです。

減価償却費:◎

減価償却費って、もちろん建物償却なんですが、購入するときに契約書で建物割合を明記すると、その額で償却できますよ。

特に初心者の場合、業者から購入するようなときには建物割合をとっても小さくされることがあります。額を書かないで、消費税を書かれていることもあります。

消費税ってすなわち建物の価格にかかってくるので、注意してみてくださいね。

できれば建物価格を大きくしてもらえれば、大きな減価償却が取れますから節税効果抜群です。

 

修繕費:◎

修繕費は基本全額経費に計上できます。ですが、例えば建物増強費用になると20万円を超えると償却対象になってしまいます。

 

業者と相談して20万円以下になるように交渉してくださいね、、、この意味わかりますかね?

水道光熱費・インナーネット代金:◎

これ、一番知りたい経費ですよね?自宅の水道光熱費やインターネット代、どこまで経費として落とせるのか?

スバリ、【水道、電気代は20%程度までがギリギリですね、ガスは厳しくて10%程度にしておいたほうがいいでしょう】とのお言葉、、、

インターネットもやはり20%が限界のようです。。。

かしこまりました!!

 

書籍代:◎

これ、大きな声では言えませんが、経費として計上できますよ。???当たり前?

いえ、本の名前書くわけではないので、、、、という意味ですね。本でしっかり勉強しましょう!

 

交通費:◎

これ、ついつい忘れがちなので、しっかり記帳してくださいね。

電車やバス代など忘れがちですが、メモに日付と駅名、金額を書いていればOKです!

タクシーももちろんOKです。

でも、頻回にタクシー代金計上していると、どこのなんのために?となりますので注意が必要です。

「1棟アパートでも月に1回か2回ですね」と税理士さんは言っています。
マイカーのガソリン代も請求は可能ですが、タクシー代を計上しているのら、なんでガソリン代?となるので、バランスをとってくださいね。
自分の物件の管理のために使ったという理由で経費計上するわけですから、往復のガソリン代、月4回分ぐらいですかね、、、と。
ちなみに、法人で持っている物件であれば、車両代、ガソリン代全て経費でOKとのことです!

会議費:◎

会議費ってなんですか?って感じですけど、要は昼食代レベルの軽食代ですね。

一棟につき、一人1000〜2000円程度、2〜3名程度のランチなら月に2度程度は問題ないと。もちろん相手は管理業者さんや、次の物件のための仲介業者さんですよね!?

夜の食事代はアルコールが入るようなお店が多いでしょうし、額も高くなりますから交際費扱いとなります。

あなたの不動産収入によりますが、年間100万円超えるような交際費の場合には、税務署の目が光ると言ってましたよ!!

 

事務用品代金:◎

事務用品ってノートやボールペンなど当たり前ですが、パソコンレベルもOKです。ですがパソコンの場合は10万円以内の製品にしてくださいね。個人経営で10万円を超えるパソコンの場合には減価償却が必要になってしまいますから。

 

 

まとめ

いかがでしたか?思ったほど計上できないんだな、と思いましたか?もっと計上してるよ!!って人もいるかもしれません。

市町村によっても税務署の厳しさが違いますから、ここに書かれていることを実行したら絶対に税務調査が入らない、、、ということはありません。

 

大事なことは、きっちりと証明できるように記録しておくことだとのアドバイスがありました。

 

アパート経営には多額の所得税がかかることがあります。だからと言って、むやみやたらに経費を計上すると税務署に目をつけらて調査の対象になってしまうことになりかねません。

上手にそして正しく経費を計上して節税したいものです。

アパート経営で大事なことは、客付、管理、節税、そしてタイミングを見た出口ですね。

自分の物件がいくらで売れるのかを知っておくことは経営上重要です。

数年に一度位は一括査定に出して相場価格を知っていてはどうでしょうか?

良い値段で売れれば売却、そうでなければキープですね。

一括査定はできるだけ簡単な入力で済ませたもの、下記サイトなら最短45秒で入力が終わりますよ。

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本日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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