相変わらずの玉虫色の政策で民泊が壊滅状態の事態だ、
と騒いでいる人もいます。１８０日制限！これでは収益が確保できないと。
ですが、見方を変えれば新たなビジネスチャンスの到来とも取れるのです。
今回はシニアの方が多くの資金をかけないで民泊で収益を上げる記事です。
民泊に法規制
世界の国々では今AirBnBが大人気です。理由は様々ですが、ユーザーとしてはやはり安く泊まれるということは大きな魅力です。
ところが我が国日本では違法と言われる民泊が増えて、近隣からクレームが殺到、旅館業を営む業者からのクレームで行政はあたふた。
その結果、民泊新法が施工されることになりました。
これは法律なので、AirBnBは新法に適応していない物件約58000軒をサイトから削除して、残ったのはたった14000軒になったとのことです。
多くのオーナーにとっては壊滅的事件でしょうが、実は、人によっては大きなビジネスチャンスとも捉えられます。
これまでの民泊は危険地帯
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これまでのAirBnBの掲載物件は、そのほとんどが違法の物件であったと言われています。
日本の規制は厳しく、住居地域では特区を除いて民泊は許可されていません。
商業地域で規制に適した設備を有している物件だけが許可されていましたが、その許可承認要件は厳しく、簡単に参入できるものではありませんでした。
その結果、黒に近いグレーの物件で民泊を実施する業者や個人が後を絶たず、それが近隣のクレームを生むという悪循環に入っていました。
確かに、防災設備が整っていなければ有事の際に宿泊者が被害をうけることになりますので、それら要件は満たしているべきでしょう。
閑静な住宅街に日替りで宿泊客が来ることを好ましく思わない住人がいることも考慮しなければならないでしょう。
これら状況を勘案し、行政は民泊新法を施工します。その内容は実はそれほど厳しいものではなく、上記のように宿泊者のことや近隣への迷惑を考慮すれば当然な事項がほとんどです。
民泊新法で多くの物件は撤退
2018年6月15日施行の新法です。ざっくりと見てみましょう。
- 都道府県知事などへの届け出が必要
- 宿泊名簿の作成の義務化
- クレーム対応などの管理業務の義務化
- 家主が不在の経営を行う場合には、住宅宿泊管理業者に管理を委託する事
その他、建築指導や消防法令の等の遵守が求められます。
一見難しそうですが、よく見れば当たり前の内容ですので、これを実施できない投資家は撤退を迫られても仕方がないと言える内容
ではないかと思います。
法整備をしっかりして、安全快適に利用できる環境にすることを指導する。
これは行政としてもっともな対応でしょう。
これにより、利用者は安心して利用することができるようになるはずです。
しかし、問題は日数制限なのです。今回の新法では、なぜか宿泊の日数制限が課せられました。年間180日の利用制限。
年間180日の上限では事業として成り立たたせるのは難しいです。
さらに、自治体によってこれを引き下げる方向での条例が認められています。
例えば、
- 大田区では、住宅専用地域での民泊は禁止されます。
- 港区では、住専地域と文教区は春・夏・冬休み中以外は許可されませんし、
住専地域では上限が90日に抑えられました。
このように自治体によってはさらに厳しく規制がかかっています。
これら厳しい日数制限を勘案すると、民泊を許可されても事業としての採算は取れない物件も出てくるでしょう。
ですが、実はここに行政の隠れた意図が見え隠れしています。新たな参入チャンスです。
民泊運営するのなら新しい発想が必要
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AirBnbのような仲介業者は観光庁長官への登録が必要になり、掲載物件が日数上限を超えていないかどうかの確認が求められるので、
冒頭に記しましたように違法、グレー物件はAirBnBのサイトから一斉削除されてしまいました。
仲介業者に客をつけてもらえないとこのビジネスはほぼ成り立ちませんので、規制を守って営業するしかありません。
そもそも法律違反での営業は問題でしょう。
オーナーの立場では今後規制を守って営業し、繁忙期だけ営業して残りは休業ということになるのでしたら、残念ですが廃業するしかないでしょう。採算が取れません。
しかし、民泊はトレンドですし、そこには間違いなく需要があのですから廃れることはないでしょう。
それでは、今後何ができるでしょうか？
もちろん、民泊新法に適した物件の運営については除外しています。
- 自主管理できる家主が所有するアパートの空室を貸し出す
- 子供が巣立った自宅を改装して、その一部を貸し出す
- 180日の上限を超えた期間についてはマンスリー物件として貸し出す
自主管理できる家主が所有するアパートの空室を貸し出す
これは、アパート経営を行なっているオーナーが実施できる民泊です。
立地によりますが、うまく運営できれば空室対策としてはむしろ歓迎すべき状況です。
一泊から予約可能にすれば、通常賃貸で貸し出すよりもずっと収益は大きくなります。
月7万円の部屋を１泊8千円で貸して、２０日貸し出しできれば、１６万円です。
多少手間はかかりますが、慣れればそれほどの苦労ではありません。
AirBnBの掲載料自体は無料ですから、ぜひチャレンジしてみてください。
子供が巣立った自宅を改装して、その一部を貸し出す
これも今回の新法によって新規参入する考え方です。
自宅の部屋が余っているのでしたら、ぜひ参入してみてください。
外国人とコミュニケーションも楽しめて収入も得られる。
ひょっとすると、これは定年退職後の中高年にとって福音かもしれませんね。
慣れないアルバイトやパートで稼ぐよりもよほど収益が上げられます。
しかも１８０日ですから、実施期間以外は自分の時間。
儲けたお金で夫婦で今度は海外のAirBnBを利用して旅行するなんて素敵ではないでしょうか？
180日の上限を超えた期間についてはマンスリー物件として貸し出す
これは既存の民泊オーナー向けです。
1か月以上の滞在者を募りましょう。一ヶ月以上の滞在であれば新法には違反しません。単なる賃貸物件という扱いになりますので、旅館業の許可も必要ありません。
集客は必ずしも簡単ではありませんが、これもAirBnBに掲載できます。
値段さえ下げればこれから観光客や学生の需要は結構あります。
海外の学生の休みの時期をここに当てればいいのではないでしょうか？
旅館業法は規制が緩和
民泊新法によって、どうしても運営できない物件も出るでしょう。
一方で、旅館業法が緩和されていますので新たな展開も可能です。
最も大きな改善点は、最低客室数の規制がなくなることです。
つまり1室からでも旅館業の許可を得れば営業が可能になるのです。
客室の広さや設備なども緩和されるので、商業地域でのワンルームでの営業が堂々とできるようになります。
旅館業の営業許可を得るのに少し苦労するかもしれませんが、
それほど難しいもので夜はありません。業許可取得のための業者もあります。
外国人観光客は益々増加するはずです。
その気になれば結構稼げるビジネスになります。
まとめ
民泊新法が2018年6月15日施行されました。
これまで違法を承知で営業してた物件は排除され、規制に合致した物件のみが営業を許可される健全な市場になります。
今後ますます観光客の増加が予想されているのですから、乗らないでは有りません。
きっちり法律を守ってビジネスチャンスをつかみませんか？
これをチャンスにビジネスとして起業してみてはどうでしょうか？
