アパート管理会社の選び方、間違えると大赤字|現役大家の経験談!

不動産投資
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ちょっとそこの大家さん、あるいはこれから不動産投資をしようとしているあなた、あなたの物件の管理会社はどうやって選びましたか?決めようとしていますか?

意外と、物件を買った時の管理会社をそのまま使っているということが多いのではないでしょうか?

管理会社を代えても上手くいくかどうか分からないし、賃借人に通知しなければならないし、契約も結構面倒だろうからこのままでいいか、、、

と思って諦めていませんか?

私は賃貸物件を7棟所有している大家です。

最初は見よう見まねで行なっていた賃貸経営も板についてきました。今回はそんな私の経験から管理会社の選び方について書いていきます。

この記事を読んでいただければ、管理会社の選び方のコツがきっと分かるはずです。満室経営目指しましょう!

実際に私の場合も、ある物件で管理会社を変えることで半年以上も空室だった3部屋がほんの一月で申し込みが入り、満室になりました!

いや本当に管理会社って実力に違いがあるのですね。

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管理会社の種類

管理会社の種類

 

では最初にどのような種類の管理会社があるのかを見てみましょう。

上記の図をご覧ください。賃貸物件の管理形態には大きく分けて2種類あります。

一つはプロパティーマネージメント型管理会社。
もう一つは店舗設置型管理会社です。

それぞれの特徴について述べて行きます。

プロパティーマネージメント型管理会社

プロパティマネジメント型管理会社とは、基本的に実店舗はほとんど持たず、本社あるいは支店レベルの大規模事務所で管理を行うタイプの管理会社です。

銀座に本社を置いて箔をつけている会社もありますね!

これらの管理会社は地元の管理会社や仲介専門会社と提携し、それら提携会社の社員に賃借者を斡旋してもらい客付けをします。

賃借人との契約や賃貸中のトラブル、家賃の集金などはこの会社が直接行います。

彼らの言い分としては、多くの提携先から客付けを得られるので、 空室対策に強いと主張しています。

またコールセンターなどを設けているので、お客さんからのクレームや相談にもいち早く対応できるというのも特徴だと言います。

会社によっては ITシステムにより管理状況を大家さんが閲覧することも可能になるシステムもあります。

さらに、契約している大家さんに福利厚生システムを提供する会社もあります。グルメや宿の割引などですね。

メリット

  • 客付に強い(と主張する)
  • トラブル対応にも強い
  • ITなど管理システムが整っている
  • 大家に副次的なメリットがあることも

デメリット

  • 地元提携会社からの斡旋が以外と少なく客付けに弱いことも
  • 管理物件から離れたところに社員が勤務していることが多く、物理的対応に時間がかかかることが多い。
  • 多くのことがシステム化され融通が利かないことがほとんど
  • 新人さんが担当になれば正直悲惨な目に遭います!

 

店舗設置型管理会社

店舗設置型管理会社の特徴は、基本的に駅前に店舗を構えているということです。

さらに店舗設置型管理会社には実は2種類あります。

一つは、本当の地元の業者さんで個人運営か、あるいは、多摩地区とか湘南地区などのように、小規模企業が運営している会社。

もう一方は、エイブルやアパマンなどのような、賃貸管理専門の全国レベルの管理会社です。テレビのCMなどで見たことありますよね!

これら店舗設置型管理会社の特徴は、駅前にあるので賃貸希望のお客さんが現れると即座に物件に案内することができることです。

お客さんは一部屋だけを見て決めることはほとんどありません。あれやこれやと迷うものです。

なのでやり手の営業マンは、最初から数件物件を見せるつもりでお客さんを内見に連れて行きます。

最初はイマイチの物件や少し高めの物件を見せて、最後に本命を見せて契約に持ち込みます。営業トークも相まって、客付は強力!とも言えます。

ですがお客さんが来てくれなければどうしようもないというのも事実です。

クレーム対応については、管理物件の近くに店舗を構えて社員もそこで勤務しているのが強みです。何かあった時にはすぐに駆けつけられるという機動性に優れています。

また、エイブルやアパマンは本社にサービスセンターがありますので休日などのクレーム対応も可能になっています。

個人店の場合、親切で親近感がわくことが多いですが、繁忙時や休日などのクレーム対応は弱い傾向があります。

社員教育もお店によって全く異なります。つまり当たり外れがあるということになります。

実店舗型管理会社の場合、大家の都合や賃借人の都合に合わせて融通を利かしてくれることが多いです。エイブルのような大手でも、店長の裁量が結構あるようです。

ただしエイブルやアパマンなどは広告費をかけて集客しているので、若干管理料も高めだと言えます(賃料の7%〜8%程度)。

エイブルとアパマンを比較すると、アパマンの方が管理料やその他手数料が若干高かったと思います。

ただし、アパマンの方が大家さん獲得には熱心なようです😂

一方の地元個人企業や小規模企業の場合は管理料も比較的安いです。概ね5〜6%のところが多いです。

メリット

  • やり手の営業マンがいると本当に客付に強い(大手は教育ができているので、概ね大丈夫)
  • トラブル対応が迅速
  • 大家に副次的なメリットがあることも(エイブルでは福利厚生システムを提供しています)

 

デメリット

  • 客が来てくれないことにはどうしようもない!
  • 個人店や地場企業の場合、営業マンに力がないと、なかなか客付できないことも
  • 個人店の場合、夜や休日のクレーム対応ができないことも
  • システムが整っていない個人店は管理がずさんなことも

では、実際にどの管理会社がいいのか?

ここで先に結論を言いましょう。
大手店舗設置型管理会社を選ぶべきです!
基本的に、プロパティーマネージメント型はオススメしません。大手が多いので安心感があるでしょうが、私の経験では、一番肝心の客付はそれほど強くありません。
何故なら他社と提携して客付するこのタイプは圧倒的に不利な要素を持っているのです。

実店舗型管理会社は通常管理を任されています。なのでその管理物件で空室が出れば真っ先にその物件に客をつけようとします。当然です。管理料を継続的にもらえますから。

したがって、提携しているプロパティーマネージメント型管理会社への紹介は後回しになってしまいます。

理論上、プロパティーマネージメント型管理会社は多くの提携会社から紹介を受けて、強力に客付できるとは言え、実際にはそのようにはなっていません。

独自の提携会社を持っているのでなければ、その会社への委託はやめた方がいいでしょう。

また、管理物件の近くに位置しないのであれば、メインテナンスやクレーム対応も満足いくものは期待できません。物理的に無理ですから。

もう少し詳しく述べましょう。

近頃はお部屋を借りる際に賃借人はインターネットで目ぼしい部屋を探してから業者にコンタクトをすることがほとんどです。スマホで探せますからね。

そして、実際ほとんどの会社は多くの広告媒体に広告を掲載します。お店の張り紙で客を付けることは多くありません。

SUUMOやat home、chintaiなどなど。

そしてそれら媒体に掲載される物件には、一物件につき数社の仲介業者(客付をする会社)が掲載されることも稀ではありません。

お部屋を借りたい人達はそれらをインターネットで探し、比較し、しかも自分の条件に当てはめて設備が良くて安い物件を探します。

そしておもむろに、その仲介業者に連絡を取ります。

さて、ここがミソです!

お客さんは、一番条件の良さそうな業者にコンタクトします。

その条件とは、、、

仲介手数料が家賃の半額とか無料とか(通常は1ヶ月)

キャッシュバックがあるとか、

free rentがあるとか

そして、

これらの条件に合致すれば、最寄りの駅の店舗に連絡することが多いのですよ!
やはり自分が住む物件ですから、その場所に行きます。多くの場合は電車です。
なので、
最寄りの駅の前に店舗があるのは絶対的に有利なのです。

そして前述しましたように優秀な営業マンは、お客さんが要望するお部屋を見せるだけに止まりません。

そのお客さんの要望を聞きつつ、あなたの物件を勧めてくれるのです。

もちろん客付けしやすいように事前に条件等の提案もしてくれます。

私のある物件は、最初は1店舗だけの最寄り駅の二つ隣の駅前に店舗を持つ管理会社でした。

やる気のある店長さんでしたが、二つ隣の駅ではどうしようもありません。客付けも、お客への対応もイマイチでした。

次の管理会社は、プロパティーマネージメント型管理会社でした。一括査定サイトで探したのです。(あてにならん!)

説明では、

全社平均入居率が通期96%以上。

顧客対応もサービスセンターで行うので心配ない。

社員教育もしっかり行なっている。

とのことでしたが、しかし実際に蓋を開けてみると、担当したのは比較的年齢の若い社員。

空室が続いても何の提案もなし、連絡すれば「頑張ります」とはいうものの、なかなか部屋は埋まりません。

私が自ら見つけてきた入居者についても、規則通りの契約しかできないということで遅遅として進みませんでした。

数部屋半年以上空室が続くことは当たり前のような状況になってしまいました。月6万円の家賃だとすると、半年で36万円の損失。2部屋だと72万円!ローンを組んでの賃貸経営だと相当利益を圧迫しますよ💢

ところが、その後切り替えた「エイブル」は客付にも強く、駅前の地域密着型なので、電球が切れたり(今はLEDにしたので切れませんが)、ゴミの不法投棄に対応してくれたり、先日は放火されてしまいましたが、全てエイブルさんが対応してくれました。

私自身少し離れたところに住んでいるので、本当に助かりました。感謝!

まとめ

私はエイブルの回し者ではありません。

私が持っている物件全てがエイブルさんというわけでもありません。

ですが経験上プロパティマネジメント型管理会社では大家及び賃借人双方にとって満足いく管理はできないと考えています。これは経験とロジックからの意見です。

大手不動産会社は物件の売買の方が圧倒的に儲かるので、これまでは物件売買を主力にしていました。

しかし物件売買には波があります。競争も激しいです。そのような会社がプロパティマネージメント型管理を強化していると聞いています。賃貸管理は安定して収入が見込めるからです。

ですが今回の記事で述べましたように、地元に密着している会社には敵いそうにありません。

賃貸物件経営で最も大事なことは、一に立地、二に差別化できる物件であること。

ですが購入してしまったものをはそう簡単には変更できないのが不動産。リフォームは効果的ですが費用対効果を考えると、それほどお金はかけられません。

その観点からは管理会社選びは賃貸経営の要だと思います。

全国賃貸住宅新聞に毎年掲載される管理戸数ランキングでは、大東建託グループや積水ハウスグループ、レオパレス21などが上位を占めています。

しかしそれらの会社は本当に賃貸管理能力が高いというわけではありません。

今回の記事を参考に良い賃貸管理会社を見つけてください。お互い頑張りましょう!