30年一括借上げのからくり|実戦大家のアパート経営はこうする!

不動産投資
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≪家賃30年一括借上げのからくりとは | そんな投資儲かるの?≫

日本は少子高齢化で将来の年金も不安、なんらかの自己防衛を考えるのは至極当然のことですよね。給料だけで老後資金を貯められる人は限られているでしょうから尚更です。

私もこれまで様々な投資をしてきました。しかしそのほとんどはうまく行きませんでした。不動産賃貸経営を除いては。

投資にもいろいろありますが、利率がいい投資はリスクも高い、もちろん元本も保証されていない。

FXも興味があるけど、あっという間に大金がなくなってしまうとの経験談も聞くし。

その中でも比較的安全でしっかりと利益を出せると人気なのが不動産投資。

それでも本当に儲かるのか不安でなかなか手を出せない人もいると思います。儲かるかどうかよりも、実際に自分が大家として管理なんてできるの?との不安もあると思います。

今回はそんな方に向けた家賃保証のアパート経営について、現役大家として、そのからくりをご説明していきます!

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不動産経営ってどうなの…?

引用:写真AC

もう十年、二十年とサラリーマンをしていて、家庭も落ち着いてきたし、将来の為の新たな投資をしたい…!と考えている方。不動産経営はいかがでしょうか。

副業禁止の会社でも、不動産投資は認められている場合も多いですよね。不動産投資は、株やFXなど投資として取られることができますので、副業とは見なされないからです。

不動産投資、不動産経営にはいくつか種類があり、完全に自分で経営する方法や、管理業務を業者に委託する方法などがあります。

ワンルームマンションの投資は価格も1000万円程度からなので、比較的始めやすく、仕組みも簡単なので、不動産投資の中でもやっている人も多いようです。

しかし、ワンルームではコストが思っていたよりも高くなってしまったり、入退去が激しく、収入が安定しない可能性が高い。

特に新築ワンルームの場合はほとんどの場合で利益が出ず、それを損金として、節税狙いを最初から目的にしている、など問題も多いと聞きます。

その為、しっかりと物件を選べばワンルームよりもアパート一括のほうがランニングコストが抑えられ、安定して稼ぐことができます。

それでも、アパート経営となると副業レベルじゃない!あれやこれやとリソースが取られますのでなかなか手を出せるものではないですよね。

そんなあなたの為に作られたのがサブリース!なんですが、以前の記事でも書きましたが、注意深く物件と業者を選ばないと、うまくいかないこともあります。あなたがそうならないように、今回の記事が参考なれば嬉しいです。

(以前の記事であげましたスマートライフ、スマートデイズの案件は、サブリースの体をなしおらず、鼻からシェアハウスへの入居管理に注力していなかったことが判明していますので、論外です)

今回は、すべてを業者に委託する、アパートの“一括保証”の方法について、メリットとデメリットも含めて詳しく説明していきます。

■アパート一括保証の仕組みとは…?

それでは、一括保証の仕組みをご説明します。オーナー(投資家)が保有するアパート物件の部屋を、すべて業者が一括で借り入れます。

そして、その業者が入居者に賃貸する、又貸し、つまりサブリースという形態です。

VABo2040 / Pixabay

通常相場家賃の80%程度でサブリース契約されることが多いようです。

例えば、全室6部屋のアパートがあり、各部屋の賃料を8万円とします。

この場合、満室時の賃料が 8万×6部屋で月48万円となります。一括保証の場合、月38万円を業者がオーナーに支払うととすると、満室であれば業者は10万円の利益があがる、という事になります。

この方法はサブリース契約と呼ばれています。オーナーは、業者が入ることで満室時の家賃よりは受け取り家賃が減りますが、入居率に関わらず定額の賃料を受け取ることができるので、空室のリスクが消え、確実な収入が見込めます。

一括保証には以下のようなメリットがあります。

  • 空室の心配や家賃滞納の心配をしなくて済む
  • クレームやトラブル対応を入居者から受けない
  • 入居者確保の為の建物の維持・保全に気を遣わなくてよい(大きな修繕や壁紙の張り替ぐらいになるとオーナー負担になることもあります)
  • 確定申告で収支内訳書内に、住戸ごとの入居者名、賃料を記載する手間が省ける

このように間に業者が入ることで、直接入居者と関わりが無くて済むので、クレーム対応や、日々、月々の管理からは解放されます。

特にこれがシェアハウスの場合に大きな特典となります。何しろシェアハウスは手間がかかりますから。と同時にシェアハウスのサブリースはアパートのサブリースより家賃補償額は小さくなりがちです。

ある意味丸投げする分手間はかかりませんので不動産運用に自信がない人でも挑戦しやすい仕組みになっています。

副業としてアパート経営をしたい方には一つの選択肢にはなりますね。

 

■しかし問題もあるみたい…

引用:写真AC

一括保証なら自分が経営するよりも楽ではあるけれど、大金が動くことになりますので、不安もあるし、慎重に動きたいですよね。世の中そんなにうまい話があるのかと、、、

調べてみると、実際に問題もあるようなので、デメリットと問題についても一つずつ説明していきます。

・家賃減額請求

 ⇒借上家賃(保証する賃料)を設定していたが、経済状況の変動によって賃料の増減を請求できるという項目の記載がある場合があります。

その場合、契約途中でも家賃の減額を求められることがあります。そして、ほとんどの会社が建物の老朽を理由に減額を求めてくるというものが実情だそうです。

さらに、最近はアパートやシェアハウスが見境なしにどんどん建築されています。本来なら競合するので建築しないような場所にも建築しています。

間違いなく過当競争状態です。こうなると、賃貸人のとりあいですから、家賃が下がります。サブリース会社はオーナーに家賃の減額を要求します。

サブリースというシステムはそれができてまだ歴史があまりありません。人口が減少している日本においてこのシステムが成り立つのかどうかは誰にもわからないのです。

・契約の途中解約

 ⇒「30年の保証」で契約しても、業者からの減額請求に応じないでいたり、経済状況の変化で途中解約になることもあるようです。

業者も商売です。利益が出なければ続けられません。通常2ヶ~3ヶ月月前通告にて契約解除されます。そうなるとオーナーは他の管理業者を探すしかありません。

 

・サブリース会社の破綻

 ⇒サブリース会社が破綻した場合、保証が無しになる場合があります。いきなり家賃が支払われない事態になることもあります。

その場合、入居者が退去する際の敷金の返済義務がオーナーに課せられることも。2017年末に起こったスマートデイズというシェアハウスのサブリース破綻案件はまさしくこのパターンです。

 

・サブリース契約終了後の管理

 ⇒サブリースが終了した際、契約の引継ぎがスムーズにいかないケースがあります。また、建物の維持管理やメンテナンスがいい加減な場合、修繕費が莫大にかかってしまうことがあります。

 

・入居者トラブル

 ⇒入居者との間にはサブリース会社が入って問題を解決してくれますが、入居者を選ぶのもサブリース会社なので、モラルのない人が入居し、トラブルや建物の破損が増えることもあります。

盗難も結構あるようです。属性の悪い入居者を入れ、そのまま引き継がれた場合、オーナーは相当苦労することになります。

 

こうやってみてみますと、とても怖くてサブリースなんてできない!という心境になりますね。

ですが、契約のリスクはサブリース会社によっても大きく違っています。信頼のできるサブリース会社を選定することが何よりの成功の秘訣になります。

サブリース会社を選ぶ際は、より慎重に、評判や歴史などもしっかりと調べておくことを強くおすすめします。

 

■物件・サブリース会社を見極めましょう!

引用:写真AC

せっかく高額で不動産投資をしても、利益が生まれなかったら意味がないです。それどころか、最悪の場合にはローンが返せなくなり、物件を手放すことになったり、それでも融資を満額返せずに追加の資金が必要になったりすることもあります。

リスクやトラブルがあるということも、十分にわかっていただけたのではないでしょうか。

またリスクを回避できることもありますので、契約の際には、以下のポイントを参考にして、リスクを回避できる交渉を進めてみてください。

  • ・減額が続いて利益が少なくなってきた場合の保証に対する免責期間の短縮はできないか
  • ・退去時に備えて敷金相当額をサブリース会社から預かれないか
  • ・中途解約が不利にならないような工夫ができないか
  • ・修繕や建物メンテナンスをオーナーの考えも考慮してもらえるか
  • ・賃料の減額請求を排除した契約ができるか
  • ・サブリース会社からの家賃引き下げを排斥できる、定期借家契約ができるかどうか

失敗してしまう前に、以上のことは問い合わせておきましょう!

みんなが陥る!サブリース契約の落とし穴!

引用:YOUTUBE「みんなが陥る!サブリース契約の落とし穴!」

まとめ

いかがだったでしょうか。

アパート経営はメリットもありますが、リスク、トラブルもあるのが現状です。

その為、経営の仕組みをしっかりと理解をして、一括保証とあっても安心せず、サブリース会社を慎重に選ぶことを頭に入れておきましょう。

最も重要なことは、立地と利回りです。手持ち資金を十分に用意して、1年に1%ずつ家賃が下がっても持ち続けられる物件を探しましょう。

サブリース契約でも5年後に5%程度の家賃引き下げは必須だと思って経営して入れば、多くの場合問題にはなりません。

まともなサブリース会社は、保証できないような物件の保証契約はしません。

つまり、サブリース前提の業者から買うのではなくて、あなたが、「これだ!」と思える物件を買って、それをサブリース会社の家賃保証で管理する、このような考え方だと大丈夫ですよ。

それから、購入後しばらくしてから、自分の物件の売却価格を知っておくことは意味があることだと思います。

今売ったらいくら利益が出るのか、あるいはいくら損が出るのか?

それだけではなく、売却価格を知ることで現在の家賃が適切かどうかの判断がつきますし、将来の家賃交渉でも強気に出られます。

頻繁には利用できませんが、数年に一回くらいは無料査定に出してみてはどうでしょうか?無料査定なのでお金はかかりません。少しの手間で、安心できますよ!


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