さて今回は不動産投資の失敗について書いていきます。不動産投資はある意味堅実な投資として人気があります。
ですが大きな資金を投入するのですから、失敗しないか心配にもなります。失敗したらどうなるのか？まさか自己破産にまで追い込まれるのか？
本日はその辺りについて徹底解説します。
不動産投資は堅実な投資
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まず最初に、不動産投資は堅実な投資だということを知っておいていただきたいと思います。
不動産投資ががなぜ堅実かと言いますと、土地および建物という不動産に投資しているので、その価値が全くゼロになってしまうということがないからです。
もちろん自分が住む為の住宅の場合には、購入してすぐに建物の価値がさがってしまいます。
よほど人気のある場所でない限り、5,000万円で買った住宅は入居してすぐに3,500万円程度の売却価格になってしまうのではないでしょうか？
投資不動産は価値が下がりにくい
一方の不動産投資の場合には一般の住宅と違い、賃貸人が家賃を払ってくれます。その家賃によってローンを返済します。
もし家賃が全く値下がりしなければ、その不動産の価値はほとんど下がりません。その地域の人気が出て土地値があがれば価値はむしろ上がります。
不動産投資では表面利回りで価値を評価します。表面利回り８％の物件というのは、例えば１億円の物件の場合、満室で年間800万円の家賃が入るということです。
先程述べましたように、10年たっても家賃がさがらず、相変わらず年800万円で貸せるのでしたら、１０年経っても１億円で売れる可能性がある、という感じです。
実際は投資物件も少し価値が下がります
たしかに、そんなに単純ではないですよ、、、築年数で次に買う人の融資年数に制限がかかったり、設備が老朽化していますからその費用を差し引くとか、それでも買った値段から大幅な低下にはなり難いのです。それは賃貸収入＝利益を生み出すことができるからです。
今回の例のように１０年経って１億円で売れなくても、８千万円程度で売れれば、1000万程度儲かる！というような投資です。投資を続けている間元金が減り続けるというのがミソですね。
頭金2000万円入れて、１０年で1000万円以上の利益が出る。こんな投資他にはなかなかありません。１億の物件が無理なら数千万円の小型物件から始めればいいのですからね。
もちろん、場所がいいと土地の値段が上がりますので、１億円以上で売れることも夢ではありません！（土地に値上がりを期待するのでしたら東京が狙い目ですね）
家賃を貰い続けられる不動産投資
不動産投資の場合には貸している間の家賃収入があります。家賃収入が黒字であればその間に利益が積み上がっていきます。日本の不動産投資ではむしろこのインカムゲインを狙う投資家の方が多いでしょう。これも収益です。
満室は難しい、ずっと満室なんて続くはずがない、そう考えるのは当然です。なので通常８０％程度の入居率で考えます。800万円 x 80%=640万円。
80％を下回る想定は不要です。何も努力しなければ別ですが、まともな管理会社に依頼すれば８０％は埋まります。
640万円から管理費や固定資産税などの経費を引いた残りがローン返済額を超えていれば、利益は積み上がり問題なく投資を続けられます。
いかがでしょうか？不動産投資って儲かりそうだなと思われた方もいらっしゃるでしょうか。
良い物件を選び、適正な頭金を入れて、何かあったときに対応できる資金を持っていれば、不動産投資で失敗することはまずないと言えます。
不動産投資で失敗することもあります。
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どのような場合に失敗するかというと、
- オーバーローンなど、十分な頭金を入れていない物件
- 競争が激しく客付けが難しい物件
- 表面利率は良くても、銀行からの融資条件がよくない物件
- 家賃保証システムへの過信
- 業者に騙された物件
5番は、騙されているのですから儲かるはずありません。ですが、世の中には騙して不動産を買わせる業者は五万とありますよ！
特に新築のワンルームマンションなどは、よほど立地がよく人気がある場所でない限り儲かりませんからね。節税対策などというまやかしに騙されてはいけませんよ。
こちらの記事もご参考に。↓
オーバーローンなど、十分な頭金を入れていない物件
一番失敗に陥る確率が高いのは、フルローンやオーバーローンの場合。そもそも家賃収入による収益が薄くなる傾向が高いです。
フルローンやオーバーローンで買う場合には十分に収益計算をして、運営資金を用意して買わないと往往にして支払いが滞る事態に陥りがちです。
つまり、資金はあるけど手元に置いておきたいという場合に組むオーバーローンやフルローンであれば問題は少ないのですが、本当に資金が無いのにこれをやると破綻する可能性ががぐんと上がるということです。
オーバーローンやフルローンで買うのなら、表面利回りは最低でも１０％以上は欲しいですし、利益が薄まる可能性が高いので、RCなど長期融資を組める物件を狙わないと失敗する確率が高いです。
これで失敗した場合には、致命的になる可能性がありますので要注意です。
競争が激しく客付けが難しい物件
誰も立地の悪い物件や客付が難しい物件など買いませんよ。
ですが、新築の場合、市場を読めずに思っていた家賃が取れずさらには客付にも苦戦する場合があります。新築は通常は人気があるのですぐに客がつくのですが、建物が建ち上がる時期が悪く閑散期に募集を始めることになると入居付に苦戦します。
また、実はあなたが知らない間にすぐ近くに競争相手が投資案件を建てていたとか、なんてことは結構起こるのです。環境の変化ですね。
新築の場合には最初の入居では予定の家賃が取れることが多いですが、1回転すると家賃が下がることも多々あります。これも最初から想定に入れておかないと失敗します。
新築は手間がかかりませんが、確実に家賃が低下していきます。最初はいいのですが徐々に苦しくなっていくという寸法です。
そのあたりを充分シュミレーションできていれば問題はないと思います。
中古と新築どっちがいい？
中古は最初手間がかかることが多いですが、最初から確実に家賃が取れ、家賃の値下がりもほとんどないので先を読みやすいです。
だったら新築は失敗しやすくて中古がいいのかと言うことになりますが、確かに新築の方が先を読むのが難しくなりますが、向こう１０年程度はほぼメンテナンスにお金がかからないというメリットもあります。
新築は市場を読みづらい側面はありますが、信頼のおける業者さんであれば周辺環境の調査ももちろん実施済みです。新築も中古も、両方とも市場を読んで投資をすれば堅実な投資なのです。
事前調査が杜撰であれば失敗の確率が高まります。
下記投稿も参考にしてみてください。
表面利率は良くても、銀行からの融資条件がよくない物件
次に融資条件です。融資金利が高いと失敗しやすいのは想像の通りです。表面利回りが良いからといって、金利が高いと月の返済が多くなり、その割に元金は減っていきません。
手残りが少なくなるので、何かあった時に資金がショートしがちです。あたり前ですが、買いたくなると高いローンでも借りてしまいがちなので注意してください。
家賃保証システムへの過信はマズイ！
30年一括の家賃保証のようなシステムで、あまりに任せっきりであった場合には、その契約が反故になった時には危機的な状況になります。
30年一括家賃保証というのはもしそれが実現するのならば、大家にとっては夢のような話です。
しかし、このシステムは開発されて時が浅く、30年間家賃を下げずに払いつづけられたという例は未だないのです。
それでも通常は10年程度は保証された家賃が受け取れているようです。その後その物件の人気具合によって10パーセントか、15パーセントかという家賃交渉が始まります。
家賃が下がるのを拒否すれば家賃保証契約は打ち切られます。
バブル期までの日本であれば家賃は年々上昇していました。それを考えると３０年家賃保証はシステムとして成り立つのですが、現代の日本では残念ながら10年で10パーセント程度の家賃低下は当たり前の話です。
なので、そのことを想定して契約していなければ資金が回らなくなることもあります。
世間を探しているスルガ銀行・スマートデイズ事件のように、ほんの数年で支払い家賃が半分になるとか、ゼロになるということは通常想定できるものではありません。
そんなことを最初から想定しないでしょうが、近頃は詐欺的な会社も増えていますのでその会社の実績を十分に調べてくださいね。
通常、どんなに人気のない案件であっても、きっちりと管理して適正な家賃を提示すれば８割程度は埋まります。
ですが、十分に管理していない物件や、そもそも高値でつかまされた物件の場合、家賃収入でローンを賄えなくなります。
このような状況になれば、いくら安定していると言われる不動産投資であっても持ち堪えることは難しくなります。
不動産投資で失敗したら？
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では、不動産投資で失敗したらどうなるのかとうことですが、すぐに差し押さえになることありません。
不動産投資でも、家賃が下がったとか空室が増えたとかの失敗であれば大きな問題になることは滅多にありません。挽回の方法はあります。
さらに十分な頭金を入れているのであれば、たとえ失敗して最悪の状況になって物件を売却したとしても頭金の一部が戻ってこないというレベルです。痛い失敗ですが致命傷ではないです。
この場合は、いくらで売却できるのかを査定して売るのか売らないのかを考えれば済む、そういうレベルです。
不動産投資で失敗する確率ですが、金利が高いことで有名なスルガ銀行で融資を受けた場合においても、不動産投資破綻の確率は0.2パーセント程度らしいです。そう考えるととても安定したビジネスといえるのではないでしょうか？
注：２０１８年初頭にスルガ銀行が絡む不動産融資について不正事件の可能性が浮上して、金融庁の調査対象となりました。金利は低い方が当然いいですね！上記の0.2％という統計数字は変更されると思います。
いずれにせよ不動産投資は出口戦略が大事です。高く売れる時には早めの売却も考慮に入れてください。
一括査定サイトを使えば、もっとも高く売れる業者を簡単に選ぶことができますよ。
失敗して手出しが増えていっても売るに売れないという状況の失敗は厄介です。
売る場合には手持ちの資金を足さないと売れません。先物取引の追い金みたいなものですね。怖い！！
不動産投資の場合投資規模が大きく、場合によっては1,000万円、2,000万円の手出しでも足りない状況も起こり得ます。
そのような状況に耐えられる資金がある人はあまり多くないはずです。
払えなくなれば、その物件は当然差し押さえ、他に例えば自宅があればそれも差し押さえ、サラリーマンであれば給与の差し押さえの可能性もあります。
では実際にそうなってしまうのでしょうか？
不動産投資で失敗した時の対処法
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まずは借り入れている銀行に相談しましょう。これが第一です！
住宅ローンの場合であっても、投資不動産の場合でも交渉の余地はあります。
担保がついている物件ですから銀行が売却してしまえば終わりですが、銀行もそう簡単に破産されては困るのです。
あなたがやれることは限られていますがチャンスはあります。
- 銀行と交渉してリスケする
- どうしても返済が不可能な事態になったら、任意売却を依頼する
- 破産するのは最後の最後
順番に見ていきましょう。
銀行と交渉してリスケする
せっかく手に入れた不動産です。最後まで諦めずに銀行と交渉しましょう。通常不動産投資の場合、いきなりアウトになるとは滅多にありません。
いきなりアウトになるのは地震で倒壊するとか家事とか、事故物件になるとかの不慮の事故の場合です。
そのような場合を含めて、銀行としても長期にわたって金利収入が見込めるのですから、すぐに破産させて終わりではありません。
もちろん、その間に経営を立て直し、入居者を増やして健全な状況に持っていく努力が必要ですし、それを銀行に示す必要があります。
これが成功すれば大家としての力もついて、投資案件を増やすこともできますよ。
どうしても返済が不可能な事態になったら、任意売却を依頼する
銀行と掛け合い任意売却に応じてもらい、残債を圧縮して一括あるいは分割返済をすることになります。
支払いができず、立て直しも不可能な状況になれば、すぐに融資元と相談してください。連絡せずに督促を無視することだけは避けてくださいね。
無視すれば確実に競売にかけられます。
ですが、真っ当な不動産投資の場合にはお勧めではありません。自己破産の前の最後の選択肢です。（それでもオススメはしませんが）
さて、任意売却の交渉をするのですが、結果がどうなるかは銀行次第です。ですが目的は任意売却ではありません。任意売却しても債務が残るのですから。
任意売却を依頼する。だけど任意売却の成功が目的ではない
銀行としては任意売却に応じて残債をサービサーと呼ばれる債権回収会社に売却するか、担保物件としてそのままサービサーに売却するかの選択をすることになります。
任意売却の交渉を続けることにより、サービサーと交渉する状況に持っていければ道が開ける可能性があります。
サービサーは国が認めた債権回収会社です。街のヤミ金業者のような手荒な取り立てはしません。最終的に自己破産になるかもしれませんが、分割返済や残債の減額交渉も可能です。
相手も破産されて何も取れないよりも、少しでも回収できる方がありがたいのですから。
ある程度の資産があれば、サービサーと減額和解できることも多々あります。
この場合も、督促や交渉を無視して「支払わない」という姿勢ではなく、どうやって支払うのかを前提に話し合うことになります。
サービサーは回収見込みがあると思うから銀行からその債権を買ったのですよ。
もう少し説明を加えましょう。
例えば１億円の融資残があって、その物件を売却した場合に市場相場として7000万円と査定される場合、サービサーは7000万円では買いません。
5000万円なのか6000万円なのか、これは入札制なので不確定ですか、少なくとも市場相場では買いません。
競売価格は相場の６掛け７掛けと言われてますが、その少し上、というイメージです。
つまり、銀行は競売に出す手間や経費が省けて競売よりも高く売れる、サービサーは相場よりも安く仕入れてそれを売却することで利益を得る、というスキームなんです。
一般の競売の前の、ある意味閉じた競売ですね。
もうお分かりの通り、サービサーは狙った価格で債権を買えれば、そこから利益を得ることができます。
なので不動産投資で失敗した人から執拗に多額の回収する必要性が薄いのです。もちろん、多く回収できるに越したことはないですが。
世の中には数千万円の残債を数十万円、数億円の残債務を数百万円で和解した人も実際にいます。
銀行にしても損しているわけではない、サービサーは適切な利益を得ている、あなたは資産を手放していますし、数十万、数百万円の支払いが必要ですが、自己破産は避けることができる。三法よしなのです。
さらに、任意売却した後の債務の場合、これは無担保債となるのですが、この場合には債務者の資産・資金状態によりサービサーが買い取る金額を決めます。もちろんこれも入札制です。
この場合でも、サービサーは回収できない価格では入札しません。つまり交渉の余地があるということです。
諦めずに交渉してください！
破産するのは最後の最後
残される道は、自己破産ということになるのでしょう。可能であれば避けたい自己破産です。
資金も全くなく、サービサーとの交渉の余地もない。どうしても避けられないということがあらかじめ分かるのでしたら、悪あがきせずに早めに自己破産するのも1つの手だと思います。
銀行はリスケには応じてくれることもあります。ですが、出口が全く見えていない状況の場合、銀行は暗に自己破産をほのめかすことがあります。
ですが決して表立って自己破産を強要することはありません。
なぜならば、自己破産はあくまで自分自身で申請するものだからです。
自己破産を選ばない場合には、銀行はその物件を法的に処分することになります。
競売にかけるか、代位弁済と言って、保証会社（サービサーを含む）にその物件を譲渡して保証会社が銀行の代わりに取り立てすることになるかの二つです。
いきなり自分の自宅や給与を差し押さえされることはありません。
なので、焦って自己破産する必要はない、そのように考えることもできます。
個人的には、誠意を持って銀行と話し合い、解決策を見出すことをお勧めします。
少なくとも競売は避けて、粘り強く交渉することで自己破産を避けられる可能性が高まります。
無理な借金をして雪だるま式に借金を増やしたわけではありません。
不動産投資は、背伸びをせずに地道にやれば安全な投資であり安全な事業経営です。
老後のために、あたなの資産形成のために、検討に値する投資案件だと思います。
もしあなたがこれから不動産投資を始めたいのでしたら、下記記事をぜひ参考にして見てください。きっと役に立ちますよ。
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