住宅ローンや不動産投資で失敗したときの処置の種類は限られている!

不動産投資
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不動産投資あるいは住宅ローン破産を危惧しているあなたへ。

どのような処置があるのかについて詳しくまとめていますので参考にしてください。

この記事を参考にしていただければ、何とかなるヒントが見つかります。

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やばい、ローンが返せないと思った時に

このような場合にあなたが取れる手段は、限られているのです。ウルトラCなどありません。一人で悩んでコンサルタントにお願いすることを考えることもあるでしょうが、個人的にはコンサルタントはお勧めできません。

なんとか助かりたい、この窮地を脱したいとの想いが強く、専門知識が十分でないためにコンサルタントに助かる方法があると言われれば自己破産を回避するために藁にもすがる気持ちで数百万円のコンサルタントフィーを払ってしまう人がいます。

本当に助けてもらえるのなら、数百万円は安いかもしれません。

問題は本当に助けてもらえるかどうかです。多くのコンサルタントフィーは成功報酬ではありません。前払金です。ですが、いきなり前払金でコンサルタントフィーを要求してくるような業者は、間違いなく詐欺業者だと思って良いと思います。

本来あるべき姿は無料での事情聴取。十万から数十万円の着手金。そして成功報酬という形でしょう。

しかも着地点の合意が必要です。あなたがどうして欲しいのか、そしてそのコンサルタントは何をしてくれるのか?

そうでない場合には、尤もらしいアドバイスだけをもらい、何も得ることがなかったということになりかねないことに注意してください。通常弁護士でも相談は無料ですよ!

 

では、どうすればいいかということですが、順を追って説明していきます。

自己資金が豊富にあり、今後の収入も見込める人

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住宅ローン破綻の場合には資金がない場合がほとんですが、投資家の場合資金がある方は、腹をくくればなんとか窮地を脱することができる可能性があるでしょう。

住宅ローン破産の情報が欲しいあなたはこの項は読み飛ばしてください。

現在資金がなくても、今後20年程度の持ち出しに耐えられる方はぜひ読み続けてください。

まず自分の物件の状況をよく把握することから始めます。立地や競合状況です。アパートやワンルームマンションはまだましですが、都内でのシェアハウスはすでに物件が飽和しているといっていいでしょう。

シェアハウスで考えれば、スマートデイズ の物件だけで800棟以上もあるのですから。しかもそのほとんどは今後二束三文の値段で売却されます。当然安い家賃で賃貸に出す新オーナーも増えてくるでしょう。

そんな中で自分の物件に住人を集められるのか?を検討していきます。立地が良ければなんとかなる可能性はあります。

ですが、1年や2年ではありません。元金が土地値近くまで減る20年、その間入居者を集め続けなければなりません。インバウンド需要がありそうですが、インバウンドの方々の滞在日数は数日から数週間、これらの方に賃貸することは現時点の借家法では違法です。

次に、家賃収入から管理費、光熱費、修繕積立金、設備の修理買い替え、固定資産税という経費を引いて、いくら持ち出さなければならないのか。

このシミュレーションが大事です。さらに引ける経費として減価焼却費と建物のための金利がありますが、金利は年々減少していきます。

なので収入が上がっているように見えて、確定申告をしてみると所得税の持ち出しが大きく結局大きな赤字になるという事はよくあることです。Dead Crossと言われるものです。

今後日本ではどんどん人口が減少していきます。したがって、よほど立地がいい場所でない限り、割高で買った物件はまともな値段では売れません。

つまり約20年ほど持ち続けて元金を減らし、残債が土地値以下になるような状況にならない限りは安心できないということです。それまで持ちこたえられる人は、物件を再生していくことになります。

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銀行に掛け合い、リスケをする

融資を受けている銀行に交渉して金利を下げるなり、支払い期間を延長するなりの交渉をしましょう。

より金利が低い銀行に借り換えすることも不可能ではないでしょう。それは物件に対しての融資ではなくあなた個人に対する信用貸付に近いものになりますので、簡単ではありませんが、融資したお金が確実に返済される、と確信されれば貸してもらえます。

あなたの信用力を売る以外にありません。

管理会社を見つける

まず、客付に強い管理会社が必要です。お客さんがいなくては早晩に破綻します。アパートはもちろん、特にシェアハウスは入退去が頻繁に起こりますので、客付付に強い管理会社は必須です。客付が弱いとシミュレーションが崩れます。

とはいえ普段の管理も重要です。管理が杜撰だと入居者はすぐに退去します。一方で、シェアハウスの管理実績を持っている会社は多くありません。

アパートの管理会社はたくさんあります。駅前にある有名な会社であれば客付は強いです!やはりブランド力は大きいですよ。

ただそシェアハウスの場合、アパートと違って住人間のトラブルは頻発します。それらに日々対応する必要があります。それらを引き受けてくれる管理会社を見つける必要があります。

下記は主だった都内でのシェアハウス管理会社です。その実力を保証するものではありませんが、あなたの自己責任でコンタクトしてみてください。

株式会社オークハウス

サクラハウス

GGハウス

株式会社ファインセレクト

マーヴェラス

ボーダレス・ジャパン

Share House. JP

株式会社リビタ

クロスハウス

(住宅ローン破産を含む)自己資金もない、20年間持ち出しなんてできない、と言う方

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不動産投資で失敗した方のほとんどがここに当てはまるのではないでしょうか?住宅ローン破産もこのパターンです。

20年間持ちこたえることができるくらいなら悩みませんよね。

できることは

  1. リスケ
  2. 借金踏み倒し
  3. サービサーとの交渉
  4. 民事再生
  5. 給与所得者等再生
  6. 自己破産

この6つになります。

 

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リスケ

ダメ元です。リスケはぜひ交渉してみてください。銀行も商売です。

全く返せる見込みが立たない場合にリスケ、つまり金利の低下や期間の見直しには応じてくれませんが、一時的なものや、なんらかの回収見込みを提示できれば交渉に応じてくれる可能性はあります。

借金踏み倒し

これは強力な荒技です。

基本的に債権先が一つの場合です。二社三社という複数の債権者がいる場合には相当タフな精神力が必要になりますので現実的ではありません。

普通の神経の持ち主、サラリーマンにはほぼ不可能な方法だと思ったほうがいいです。

「借金は返さなくていい」と豪語するコンサルさんもいます。一生闇の世界で生きる覚悟が必要です。

まず、支払いをストップします。当然債権者から連絡があり支払いを催促されます。踏み倒すつもりならそのまま支払いをストップしたままにします。

借金を返さないのですから、数ヶ月すると裁判所から物件等の差し押さえ通知が来ることになるでしょう。

自家用車などの資産がある場合にはそれらも差し押さえ対象になるのですが、まずは抵当に入っている物件の差し押さえが始まります。住宅ローン破綻の場合にはこの時点で住宅が差し押さえ、競売の対象になります。

抵当に入ってない私財の差し押さえは相当後になるはずです。

抵当物件は競売にかかります。支払いが滞ってから競売にかかるまで、半年から1年程度でしょう。債権先の対応に依存します。

当然抵当物件を処分しても残債が残るでしょうが、銀行はその残債務をサービサーという債権回収業者に安価にて売却します。その後あなたの元には債権者が変更になったことを知らせる通知が来ます。

場合によっては競売にかかる前に担保付き債権としてサービサー(債権取り立て業者)に売却される事もあります。

競売にかけてからサービサーに出すか、物件ごとサービサーに出すのかはその債務者の資産状況や、債権者の方針に依存しますので一概にどうなるとは言えません。

最終的にはサービサーと残金支払いの交渉になるのですが、サービサーはあなたの残債務全額の返済を求めます。

あなたには支払う意思がありませんし、支払うお金もありません。

ですが相手はブロの債権回収業者です。

あらゆる手を使って債権を回収しようとします。資産の差し押さえ、銀行口座の差し押さえ、給与差し押さえのような強行手段を取られるのです。

あなたは借金踏み倒しを選択したのですから覚悟の上です。サービサーと対決姿勢になるでしょう。

この場合、コンサルタントは、資産を全て隠し、銀行口座も空にして、「払えるお金がない」ことを主張してしらばっくれるという手法を指南します。

場合によっては勤め先を変更しろと指示されます。給料を押さえられなようにするためです。

そうして「ないものは払えない」という態度を取り続けて借金の時効を狙うというものです。

これが借金踏み倒しです。あなたにできるでしょうか?

 

サービサーとの交渉

踏み倒しはどうも無理だなというあなた。

ぜひサービサーと交渉してみてください。銀行にしてみても、サービサーにしてみても敵対する相手に対してはとことんやってきます。

ですが返す意思があるのに返せない場合にはその態度を示すことで活路が開ける場合もあります。

サービーサーは残債務をその額面の0.1%〜10%ほどで買っていると言われています。バルク買いと言って、いくつもの回収できそうもない債権を10把一絡げで買うこともあるようです。

つまり最初から全額の回収などは期待してないのですから、減額交渉の余地はあります。

むしろカードローンで数十万円や数百万円の債務をサービサーに持っていかれるような場合が一番きつい取り立てになるのかもしれません。

なぜならそれくらいなら給料を差し押さえたり、分割させたりである程度回収できると思われるからです。

ですが、残債が数千万、億に至っている場合に給与を差し押さえたところでたかだかしれています。

それで自己破産されては完全に取りっぱぐれるので、粘り強く交渉すれば和解の余地が出てきます。

サービサーとしても取れない相手からは取れないのです。破産され、債権が流れることが最も困ることなのです。

無理のない範囲での返済を交渉するか、とても返せない額ならば減額一括返済の可能性もあります。

サービサーと交渉して少しずつでも返済してくのか、全く返済せず踏み倒すのか。それはあなた次第です。

どのような返済計画になるのか、どれくらいで和解できるのかはあなたの債務額と資産状況次第ですので、結果がどうなるのかは一概には言えません。

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通常この段階を踏んで下記のような次のステップを考慮することになります。

民事再生

自己破産を避けるためにまず考えるべき方法です。

不動産投資で支払いができなくなった方、住宅ローン以外の債務が支払えない、と言う方が対象です。

小規模個人再生・給与所得者等再生の2種類があります。

小規模個人再生とは、

住宅ローン以外の債務が5000万円以下で継続した収入が見込める個人が適応されます。

借金総額が5000万円であれば、それの1/10を3年間で支払っていくことになります。例えばギリギリの5000万円であった場合、500万円を3年で返すことになります。

年間167万円ならなんとかなる方もいるでしょう。しかし保有している財産の合計金額(清算価値)が5000万円以下である必要があります。

それを超えていると適応されません。さらに、複数の借入先がある場合、業者の1/2以上の反対があると成立しません。

上記のごとく、これを適応するには債権者の協力合意が必要になります。不動産を有している場合、債権者がそれを抵当に入れています。

任意売却して残債が5000万円以下になり、それを民事再生にて処理することに合意を得なければ話が進みません。

債権者は容易には抵当を外しません。抵当権が外れなければ売却は不可です。債務者が自己破産申請して、管財人による任意売却よりも得すると思わせなければ成り立たない取引ですので、弁護士を雇い交渉することになります。

給与所得者等再生

小規模個人再生のうち、給与などの安定した収入がある人が対象になります。

小規模個人再生の場合上限は5000万円で、年間167万円の返済になると書きましたが、給与所得者等再生の場合には、可処分所得の2年分と言う要件が入ってきます。

つまり、5000万円の1/10、500万円より可処分所得の2年分の方が多ければ、そちらをとると言うことです。給与額が大きい方は数百万円になるでしょう。返済総額の計算は,

弁済総額={(2年間の収入の合計-所得税・住民税等の税金と社会保険料)÷2-生活維持費}×2(2年分)で算出できますが、

生活維持費に何をどれくらい含めるかが悩ましいところですね。

生活維持費とは、簡単に言いますと、各自治体が決める生活保護を基準に決められます。ですから、相当に低額であることは想像にかたくありません。

生活保護と同レベルの生活。

そのような生活を3〜5年続けていくことになります。簡単なことではありません。

ですが、それを我慢できれば自宅を残すことが可能になります。他の財産も残せます。この場合にも弁護士を雇うことが必須になるでしょう。なまじっかのコンサルタントでは対応は難しいと思います。

自己破産

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とても嫌な響の言葉ですね。あなたも、まさか自分が自己破産の対象になるとはこれまで夢にも思っていなかったのだと思います。

ギャンブルや浪費が元で自己破産する人は後をたちません。ですが、実は住宅ローンやアパートローンでの自己破産も相当の件数があるのです。

困ったことに、住宅ローンやアパートローンの対象になる方は、ある程度の生活水準を満たしている方が多いということです。そのような方が自己破産になるというのはとてもつらいことだと思います。

それまで築き上げてきた財産が全てなくなるのです。社会的信用もなくなります。

それがためにクレジットカードがもてなくなるのです。自宅や車、換金価値が10万円以上あるような物件は全て没収される。

ある意味最後の手段だと考える人がいるのも当たり前でしょう。

自己破産はどうしようもなくなった場合の最後の手段です。なので、上記手段を試してそれでもどうしようのない場合の手段と考えてよいでしょう。

自己破産については、ネガティブなイメージのほうが強いでしょう。いやポジティブなイメージはどこにもないと思います。手続きも相当骨が折れることです。

ですが、どうしようもない場合もあります。そして自己破産が許可されると、全ての借金が帳消しになるのです。たとえ何億あっても帳消しになるのです。

自己破産開始決定以降の収入は、すべて自分のものにできるのです。上手にやれば会社にもバレませんし、バラたとしても浪費で増やした借金ではありませんので当然首にもなりません。持ち家の方は引っ越さないといけませんが、収入は途絶えないのです

自己破産後、将来のために蓄えを増やしましょう。新たな気持ちにリセットしてやり直すのです。自己破産後の収入は全て自分のものです。いくら稼いでもいいのですから。

自己破産前に、不動産を売却すること考えるかもしれません。もしうまく売却できれば自己破産の手続きも簡易的なものになる可能性があります。早ければ数ヶ月で破産が完了します。

任意売却業者と言って、不動産のローンを返せなくなった時に銀行と交渉してその不動産を売却してくれる業者さんもいますが、まずは自分の物価がどれくらいで売れるのかを知ることで方向性も決まるでしょう。

あたなの物件がどれくらいの価格で売れるのかを知る為には査定をしてもらわなければなりません。個別の業者に依頼してると手間もかかりますし、何しろ同じことをくり返して伝えるのは面倒です。

ある程度の値段で売れることがわかれば、銀行と交渉して破産を免れる可能性も出てきます。

そんな時には、無料一括査定サイトを利用してみてください。

ほんの1分ほどで入力は終了、後は一流不動産会社からの連絡を待つだけ!

依頼すれば立会いなしでの査定も可能。個人情報はしっかりと守られますよ!

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