ハワイの不動産投資ならコレを外すな!経験者が解説する高利回り物件さがし

海外不動産投資のおすすめの国ってどこ?経験者が語る初心者向け投資国という以前の記事の続きです。

リゾート地といえばハワイ、特に最近は開発が進みさらに人気が出ています。

ハワイは日本語が通じますし、海あり山ありショッピングありで遊びに行くには最高の場所ですが、実は不動産投資でも人気の場所なんですよ。

場合によってはリタイア後に自分で住むという夢も持てますしね♪

私も実際に投資していますが、ハワイへ行く旅費を経費で落とせたり、繁忙期でも自分の物件なのでいつでも遊びに行けてリゾートを満喫しています!

だけどハワイなんて土地勘ないし、どんな物件を買ったらいいかわからないし、海外だから管理も難しそう、って不安もありますよね。

でも大丈夫です! 今回は実際に私が投資した経験からハワイ不動産で高利回り物件を選ぶ方法を解説します!

是非参考にしてハワイに物件持ってくださいね!

ハワイの不動産投資の選定基準

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ハワイの不動産投資の選定基準は国内不動産投資の考え方とは全く違います。

まずはこの辺りを最初に理解してしまいましょう。

ハワイの不動産投資の儲け方

まずキャピタルゲインを期待して、できればインカムゲインもあればいいな、という考え方です。

 

場合によってはインカムゲインを諦めるぐらいの投資です。

なぜキャピタルゲイン狙いかと言いますと、海外不動産は土地の値段も上がりますが、建物の値段も、下がらないどころか、むしろ年々上昇していきます。

なので、投資している富裕層はどんどん裕福になって行きます。買えば買うほど資産が増えて行くのですから。

特にハワイの場合には米国人だけでなく世界の富裕層が資産を増やす目的で不動産に投資していますから、ますます上昇傾向が強いのですね。

とこが、インカムゲインはあまり期待できないのです。

理由は簡単です。

融資の金利が高くて、利回りが低いので、ダブルショックです!

 

まず、金利が高い!もちろん物件や人によって異なりますが、ハワイでは概ね4-5%程度です。

次に貸し出しの利回りですが、長期貸し出しの場合、表面利率は4%程度です。諸経費引くと儲けはマイナスですね。

なので、インカムゲイン狙いで利率上げようとすると後述するバケーションレンタルを狙う方法をとることになります。

さもなくば、【現金買い!】これならなんとかなりますが。。。。

なので、基本的にはインカムゲインは期待しないというのが海外不動産投資です。

でもハワイの不動産投資は建物価格が下がらずに上昇するということは、、、、

そうです、大きな減価償却費が取れるのです。コレ日本人にとっては大きなメリットですので、あとで詳しく解説しますね!

 

国内不動産投資の儲け方

国内の不動産投資の場合、キャピタルゲインよりもインカムゲイン狙いが現実的ですね。ハワイの不動産投資の全く逆です。

 

日本では買った瞬間に建物価値が下がり、その後も年々低下して行きます。

投資不動産の場合には住宅よりも下がる曲線が緩いですが、それでもほとんどの場合建物価格は年々低下して行きます。

建物価格が維持あるいは上昇するのは、人気のエリアで駅近というような好条件が必要になります。

世の中の価格は需要と供給で決まるわけですから、人口が減少している日本では不動産価格が上昇するエリアが限られる、ということですね。

ハワイの不動産投資の選定基準のおさらい

海外では人口も増加していますし、何しろハワイは人口の増加とともに、世界からリゾート目的の観光客が押し寄せて宿泊施設が足りていません。

価格が上がるのは当然ですよね。1〜2年の長期賃貸需要も旺盛です。

つまり、国内の人気エリアがそこら中にあるというのが海外、ハワイ不動産投資なんです。

ハワイ不動産に投資する場合には、

  1. キャピタルゲインを狙う
  2. インカムゲイン狙いは特殊だと知っておく
  3. 大きな減価償却で得しちゃう

というのが海外・ハワイ不動産投資の物件選択基準になります。

ハワイの不動産投資で高利回り物件を選ぶとオアフの物件になった

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上述しましたように、海外不動産、ハワイ不動産投資ではキャピタルゲインが主な目的になります。通常はその観点から投資物件を考えることになります。

ですが、私の場合は欲張りなので、

  1. キャピタルゲインが狙える
  2. 節税も期待できる
  3. インカムゲインも欲しい!
  4. できれば自分でも使いたい!

という4つの欲望を全て満たす物件を探しました。とうぜん選択肢は少なくなりますが、探せばありますよ!

まず、ハワイ不動産という観点から思い浮かぶのはオアフ島のワイキキあたり、それからカカアコのプロジェクト案件、隠れた人気のカイルアと言ったところでしょうか?

ワイキキには興味がないという人は(なぜか好みがあるようで)、ハワイ島やマウイ島という選択肢もあります。

しかし、キャピタルゲイン狙いであれば、やはりオアフ島をお勧めします。

 

マウイ島は米国本土から直行便があるので米国人には人気がありますが、いかんせん物件が少なく、長期貸し出しがメインなのでインカムゲインが狙えませんから。

ハワイ島も人気がありますし、日本から直行便が飛ぶようになってのでこれから人気が出てくるかもしれませんね。

ですが、値上がり率や売りやすさから考えるとオアフ島でしょう。

減価償却狙いなら?やはりオアフを狙います。大きな減価償却を狙える物件が結構たくさんあります。

 

大きなインカムゲインは期待できませんが、ーションレンタルできる物件であれば結構稼いでくれます。

長期貸しの場合には年利回り4%ほどですが、バケーションレンタルができる物件だと7-8%行きます!バケーションレンタル専門の管理会社もたくさんありますので、難しくないですよ!

ポイント

因みに、オアフの物件は土地がついていないことが多いです。リースホールドと記されている物件は借地です。値段的に結構お得です
数十年の借地期間がほとんどなので、まず問題にはなりませんが更新の条件や借地期間をよく見て購入することをお勧めします。。リースバック物件なら賃貸で高利回りを狙えますね!キャピタルゲイン狙いだとフリーシンプル、つまり土地付きのほうが有利です。

ハワイの不動産投資でキャピタルゲイン狙いではどんな物件を選ぶのか

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キャピタルゲイン狙いなら、青田買いか、人気の場所で比較的購入価格が安い物件がいいと思います。

それぞれについて解説します。

青田買いとは

青田買いとはつまり、これから建てる物件です。ですが青田買いの物件は人気があって高騰中、さらに価格は最低1億円からです!

カカアコの物件は低層階でも億越えでしたがすぐに売り切れました。抽選になることも多いので必ず買えるとは限りません。

買った人がキャンセルすることもありますので常に注視しておきたいですね。

価格は高いですが、世界の富裕層が狙っています。もしお金に余裕があるのなら狙っていきたい物件です。

ただし、当然インカムゲインは全くなしですよ。

人気エリアの手頃な物件でキャピタルゲイン狙い

億越えの物件は最初からはどうも、、、というあなた、それでは場所を選んで5000万円程度の中古物件を選ぶのがよいのではないでしょうか?

ワイキキあたりの人気のRCコンドは鉄板ですね。

それから、オアフはダウンタウンを中心に朝の出勤時、夕方の帰宅時は車が大渋滞なので、モノレールの駅近が狙い目ですよ!

5000万円くらいの物件であれば、5年後くらいに数十%値上がりしても、次の買い手がすぐについて売りやすいです。

Hawaii livingというサイトによると、2014年のオアフのコンドの平均価格は
36万ドル、それが2018年初頭の価格がすでに45万ドルに高騰していると報告しています。

 

5000万円の物件が、年5%値上がりすれば、5年で6380万円にはなります。

賃貸に出さず、自家使用であれば、差額がほぼそのまま利益になりますので、

長期譲渡税20%を引いた残りが手取りになります。

米国では購入時には手数料は基本掛かりません。セラーが払います。

必要な経費はエスクロー代金と日割り固定資産税くらいです。

下手な投資よりもよっぽど確実に儲かりますよね!?

2000万円程度を頭金に入れて貸し出す場合には利益計算は違ってきます。減価償却費を考えますので、下の記事を参考にしてください。

 

この場合、キャピタルゲインの手残りは減りますが、役得もあります!

当然下見に行くための旅費、これは全部経費で落とせますから、役得ですね!

もちろん、事業用としてレンタルに出しているので、家具や調度品も経費で落とせますよ。

ハワイの不動産投資減価償却狙いではどんな物件を選ぶのか?

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ハワイ不動産投資では大きな減価償却が狙えます。できれば最大限活用したいですね。

大きな減価償却がほしいのであれば、築22年超の木造コンドミニアムか戸建がねらい目です。

RCの47年超の物件もいくつかありますので、市場に出ていれば狙い目です。

ハワイの不動産投資の減価償却で節税する仕組み

ハワイの不動産投資で減価償却する仕組みは、実はとても簡単です。

ハワイの物件であっても、日本人が日本で税申告する時には日本の減価償却法で申告できるのです。

つまり、築22年の木造ならば4年、築47年RCならば9年で償却することになります。

これを知らない税理士さんは、米国の物件なので米国の減価償却期間で計算してしまうこともありますので、注意してくださいね。

dabelynn / Pixabay

 

日本と同じなら、なぜハワイの不動産の減価償却がお得なのか?

海外、特に米国では建物の値段が日本のように低下しないので、築古の物件であっても大きな減価償却が取れるのです。

私は築47年超のRC物件を購入しましたが、建物割合は80%でした。

物件価格を5000万円とすると、4000万円が建物。減価償却費は年約440万円です。
これ大きいですよ!

あなたが日本で最高税率の高給取りでしたら、所得税と住民税を合わせて約51%の税率ですから、(累進課税なので単純計算はできませんが)約220万円の節税が可能という計算になります。(詳しくは税理士に相談してくださいね)

この物件を6年間保有すると、

【220 x 6 =1320万円の節税です。】

但し、予めお知らせしておきますが、これは売却時に吐き出すことになります。

 

このことを知らないとあとで税の大きさにびっくりしますので注意してくださいね!

では実際の利益を計算してみます。

 

例えば、6年後売却価格6500万円であったと仮定します。

わかりやすくする為に手数料や諸経費などは無視して計算しています。

購入価格=5000万円

減価償却費=2640万円

売却価格=6500万円

減価償却を考慮しないと単純に1500万円の利益となって、これに税金がかかるはずですが事業用として貸し出した場合には違います。

 

6500-(5000-2640)=4140万円が売却益となります!

4140万円 x 20%=828万円が長期譲渡所得税です。日本で収めます。

つまり単純計算で、6500-5000-828=672万円の利益と言いうことになります。

結構大きな税金が取られますね!

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ですが、合計としては、

節税分=1320万円

キャピタルゲイン=672万円

合計=1947万円

 

6年保有して1947万円の利益は、、、、悪くない? いや上出来でしょう!!

さらに、何時でも自分が好きなとき使える。お盆であっても正月であっても。友達や親戚にも貸せる。

なんなら、バケーションレンタルで人に貸せば、インカムゲインも狙えます。(全ての物件がバケーションレンタルに出せるわけではありませんのでご注意を)

ローンも組めます。おおよそ35%~40%のダウンペイメント、つまり頭金が必要です。

基本30年程度の固定金利がつかえますよ。

狙い目の銀行は、First Hawaiian BankとTerritorial Savings Bank です。

 

米国の金利がじわりじわり上昇していますので買うなら早いほうがいいですね!

金利が高いと思うかもしれませんが、これはノンリコースローンです。万が一払えなくなった場合には、この頭金を放棄すれば支払い義務はなくなります。

 

米国人で十分な所得があればもっと頭金は低いようですが、外国人の場合は概ねこのレベルの頭金が要求されます。

ノンリコースなので信用第一なのですね。(日本人はまだましです、ローンつきますから、、、、因みに中国人は現金で買うようです)

銀行への手数料は極わずか、数十万円ですので誤差の範囲です。

ハワイの不動産投資でインカムゲイン狙いの物件選びとは

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ハワイでインカムゲインを狙うのならば、バケーションレンタルができる物件を選ばなくてはいけません。

通常の物件の場合、法律で最低一ヶ月からの賃貸に制限されています。

日本の民泊と同じ考え方ですね。

この場合、どうしても物件価格に対して貸し出し価格が低くなってしまい表面利率で4%程度になってしまいます。

これを解消するには、格安の中古を買って、リノベーションして貸し出すという手法をとるのですが、初心者にまハードルが高いですよね?

なので、一泊あたり料金を高く取れるバケーションレンタル可能な物件で利回りを上げることになります。

注意することはリゾート地で有名なワイキキ地区であっても、全ての物件がバケーションレンタルに出せるわけではないということです。

これはその物件がバケーションレンタルの許可を得ているかどうかということです。

結構多くの物件が許可なしでレンタルに出していますが、違法なので罰せられる可能性があります。

バケーションレンタルで有名な物件としてはイリカイホテルやアラモアナホテルがあります。これらはもともとホテルの一室を売買しているので問題ありません。

リーズナブな値段で対応してくれる管理会社を選べば利回りも悪くありません。

トランプタワーもありますが、バケーションレンタルではあまりお勧めではありません。利回りが低いです。

これら以外には、

アストンワイキキビーチタワー

アストン・アット・ザ・ワイキキバニアン

このあたりが人気ですね。値段も手頃です。

特にイリカイホテルはオーシャンビューの部屋が人気で、販売に出されるとすぐに売れてしまいます。

気になる方はブックマークしてチェックしてくださいね。

バケーションレンタル可能かどうかは地元の業者であれば情報を持っています。

みているだけでも楽しいので、一度訪問してみてはどうでしょうか?

私が実際に物件選びで使ったサイトです。その当時はHonolulu 5というサイトで英語だけでしたが、今は日本語なんですね!

 

ハワイの不動産投資、自分で使用できる物件

【バケーションレンタル物件であれば、自分がハワイに行った時に自分で使えますよ。】

 

ハワイの物件のほとんどの物件はキッチンがついています。なのでまるで生活するようなハワイ滞在が楽します。

食材を買ってきて、ワインや地元ビールで乾杯!

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ハワイは日本のスーパーもありますので、食材に困ることはありません。

私の場合、海外旅行に行くと3日目には和食が恋しくなりますで、キッチン付きコンドは最高のバケーションです。

夕日を眺めながら買ってきた刺身を焼酎で!ってたまりません!

 

友達や家族にも使ってもらえます、、、当然その分利回りは下がりますが、小さいことは気にしない!

 

まとめ

いかがでしたか?ハワイ不動産投資は、海外不動産投資の中で初心者でも手を出しやすく、日本で下手な投資をするよりも確実で夢のある投資だと思います。

ポイントは、

  • 売却益を狙った物件選びが基本
  • 減価償却で上手に節税する
  • バケーションレンタル物件でインカムゲインも期待する
  • 自家使用も可能な物件だと、ハワイ生活満喫できる

 

ハワイの物件には夢があります。慣れたら米国本土の物件にもチャレンジできるようになりますから、まずハワイで物件を探してみてはどうでしょうか?

日本の不動産投資よりも面白いですよ。

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