本日は不動産投資による節税についてです。
ちなみに私の不動産投資は木造アパート一棟ものが中心です。私はインカムゲイン狙いの、最終キャピタルゲイン取です。
実は海外不動産投資は節税には抜群の効果があるのです。そのあたりのお話はまた別のページで解説していますのでぜひチェックしてみてくださいね↓。
ハワイの不動産投資ならコレを外すな！経験者が解説する高利回り物件さがし
私もこれまで節税のために様々な工夫をしてきましたが、ぶっちゃけますと、裏技的なものはないなというのが感想です。
あるとすれば海外不動産への投資ということになるでしょう。
何故って？
海外不動産はインカムゲインではなくキャピタルゲインゲイン狙いですから。キャピタルゲイン半端じゃないです！
でも、不動産投資による節税は必ずしも本質ではありませんし、それをメインに考えるものでもないと思っています。
特に国内の不動産に投資して節税効果を狙うのは現時点では現実的ではありません。
巷では、投資用ワンルームマンションで節税して資産を増やしませんかという勧誘がまかり通っていますが、投資用ワンルームはインカムゲインが取りにくい上に、キャピタルゲインも得難い物件が多いので、物件選びを間違えると本当の赤字で節税？ することになってしまいます、
注意してくださいね。
ですが、これはある意味、税の先送りになっているのでただそれを実行するだけでは必ずしも節税になっているわけではないと私は考えています。（やり方によっては大きな節税になりますが）
繰り返しになりますが、不動産投資を始めるにあたって節税について予め知っておくことはとても重要ですし、後々の資産形成に大きな差が出てくるのでぜひ参考にしてみてください。
それを知らないで営業マンの口車に乗ってしまうと節税の前に大赤字間違いなしです！
不動産投資における税金について
不動投資は金額が大きくなりますので、様々な税金がかかってきます。
まず最初にどのような税金がかかるのかを知っておきましょう。
不動産取得税
土地および家屋については平成３３年まで3/100が勢として課されます。
これはについては東京都主税局によると、
固定資産評価基準により評価、決定された価格で、新・増築家屋等を除き、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格
とされています。つまり、購入した価格ではないので注意が必要です。
土地についてはどうしようもないのですが、家屋については若干税が安くなることがあります。
というのも、家屋については完成後に調査されてその評価額が決定するのです。
調査は室内についても行われるのですが、賃貸用の場合にはすでに賃貸が始まっていて部屋を見せられないことも多々あります。
その場合には書類のみで調査を終了させるので、申請する家屋の仕様によっては安くなることもあります。
業者さんに相談してみてください。嘘はいけませんが、下手に部屋を見せて高額査定されるのを避けられます。
固定資産税
これは、特に新築のアパートやマンション（一棟）の購入の際には注意が必要です。土地を買って、それから家屋を建てる場合に固定資産税が高くなることがあります。
どうしてもという場合を除いて、年末に土地だけを購入するのは避けてください。もっと詳しく言えば、１月１日時点で建物が建っていない状況は避けてください。
固定資産税は毎年１月１日時点の所有者に課せられますが、土地だけの場合と、土地に建物が建っている場合では土地にかかる税金が全く違うのです。
通常アパートの場合には小規模住宅用地以外の住宅用地として、固定資産税は価格の1/3、都市計画税は2/3に軽減されます。
不動産投資の土地取得はタイミングもありますのでなかなか難しいですが、家屋が建っていない場合には大きな税が後々かかることを承知しておきましょう。
もちろん、家屋がたてば翌年からは減税されますが。
所得税
アパート経営が始まると所得税が課されます。
不動産投資の収益については基本、損益通算できます。
不動産投資の家賃収入から必要経費を引いた課税所得を給与などの他の所得の課税所得と通算します。
例えば、課税所得が900万円で、不動産投資収益による課税所得が100万円の場合、1000万円が課税所得となります。
逆に不動産投資の収益がマイナスになって、５０万円損失が出た場合には、
900万円-50万円＝850万円が課税所得となるのです。
ここが節税の要となります。
不動産投資による節税について
結論から言いますと、不動産投資による節税とは減価償却費の計上による税メリットということになります。
事業的規模になって65万円の控除や、青色申告して経費計上などという部分もありますが、基本は原価償却費と認識してよいと思います。
不動産投資というからには、土地に加えて建物を購入しますね？プロの土地転がしは投資ではないですから、建物も購入するはずです。
建物には法的耐用年数が決まっていますので、それに従って減価償却を取ります。
新築木造の場合には、22年です。例えば、家屋の価格が４４００万円であったすると、年間202.4万円を減価償却費として計上することになります。（２２年の場合、定額法で年0.046と決められています）
不動産本体については定額法しか適応になりませんので、毎年２００万円ずつ２２年間かけて償却していきます。
過去には定率法で算定できた時代もあって、その場合には初期の減価償却額が大きくなり、大いに節税に貢献させることもできましたが、現在ではそれはできなくなってしまいました。
さて、この202.4万円という経費は最初に一括で4400万円を支払っているので、翌年からは支払いがないにも関わらず経費として計上することにより、課税所得を圧縮する効果を持っています。
節税の実態を上記の例で見てみましょう。
「建物の金額＝売買価格×（建物の固定資産税評価額÷物件の固定資産税評価額）」で計算後です。
土地1000万円
家屋4400万円の物件。合計価格5400万円
5400万円の借り入れ 金利2.0％ 30年 元利均等
１部屋の賃貸料＝5万円*６部屋*12ヶ月＝360万円
管理費一部屋あたり＝８％＝4千円*12*6＝28.8万円
修繕積立金他＝40万円
固定資産税＝20万
火災保険＝5万円
ローン返済＝240万円
減価償却費＝202.4万円
経費計＝536.2万円
収支＝360-536.2＝-176.２万円
CF=26.2万円
上記の例ですと、課税所得はマイナス176.2万円となりますが、実際のキャッシュはプラス26.2万円となります。
実際のところ、上記のような土地建物比率の物件は地方に行かないと実現しませんが、からくりとしてはこれが節税の仕組みです。
額面年収が1000万円の場合、所得税は1,427,100円、住民税が904,800円、合計215万1900円になりますが、そこから176.2万円を減じて8,238,000円の課税所得なると、1,021,840円、住民税728,500円、合計175万340円になります。
なんと、40万1560円の節税効果です！
すごい！ですよね？すごいと思います。ですが、こには落とし穴あることをあえてお知らせしておきます。
減価償却の落とし穴
減価償却とは税の先延ばしでしかないと冒頭で述べました。
例で説明しましょう。
4400万円の価値の建屋を４年後に同値段の4400万円で売ったとします。土地込みで5400万円ということですね。
この際計算を簡単にするために取得のための経費や売買手数料などは無視しましょう。
5400万−5400万＝０円ですから、利益なしで課税されません。
ですが、４年間で809.6万円の減価償却を取っていますから、5400-（5400-809.6）＝809.6万円の利益が出たことになります。
４年という短期で売約しましたから、短期譲渡税39.63％が課税されますので、320.8万円の支払い義務が生じます。
この間の節税額合計は160.6万円でしたから、差し引き160.2万円損することになります。
５年以上持って売った場合には長期譲渡所得課税として、20.315％になりますが、やはり年収が1000万を超えている方の場合には、損することになります。
いかがでしょうか、あなたの税率が高ければ節税になることもあります。このあたりのバランスをよく考えておきましょう。
あなたの課税所得が大きくて２０％を超えている場合には（累進課税なので注意して計算してくださいね）節税になることも期待できます。
収入が高くて、不動産投資していて定年後に収入が減った時に売却すれば大きく得をすることもあります。ぜひ計画的に運用してみてください。
この辺り税理士さんと相談される事、お勧めします。
まとめ
+不動産投資の節税は減価償却によるもの
+個人の課税率によって損することもあるので注意が必要
+タイミングをよく考えて売却することが重要
結局不動産投資は、地道にインカムゲインを狙ってコツコツ稼ぎ、タイミングよくキャピタルゲインが出る時に売り出すのが一番堅実に利益を得る方法といえると思います。
現在買える不動産が減っていますし、融資も厳しくなっています。減税を考えるよりも健全に経営できる物件を買ってくださいね。ほぼノーリスクでアパート経営の記事はこちら
更に日本では2020年以降不動産は売りにくくなると言われています。事実かどうかはその時にならないとわかりません。場所にもよりますし物件にもよります。あなたの戦略次第です。
