初心者のアパート経営、やり方知ってれば失敗なんてしませんよ!

今日は、これから自分や家族の将来のためにアパート経営してみたいと考えているあなたに経験者として耳寄りな情報をお届けします!

世間ではスルガスキームと呼ばれる不良な賃貸不動産業者と銀行とが組んだ悪質融資で大騒ぎになっていますね。

もともと利率が高く、訳あり物件の場合しか投資家は手を出さなかったスルガ銀行の不動産投資への融資、これからどうなるのか不透明ですが、そんなのなくても真っ当な物件ならなんら問題ないですよ!

ですが、その煽りを食って真っ当に商売をしている不動産業の方や賃貸経営を考えている人は随分と迷惑を被っていますよ。

実際に私の場合もタイミング的に売却を検討していたのですが、買い手がついて支店レベルで融資の内諾が出ていたお話が、4月になった途端に本店の査定が厳しくなって流れてしまいました。

その後業者さんと色々とお話をしましたが、

「確かに融資は厳しくなっていますが、融資が下りる人には下りていますよ。これまでのよう資産も年収もないのに投資したいという方には厳しくなりましたけどね、通常に戻っただけです」とおっしゃってました。

今までが少し異常だったのですよね。

はっきり申し上げます。アパート経営するのなら年収は最低700万円は欲しいです。もちろん多いほど有利です。買える選択肢が広がります。

まったく理解してない方は、もっと少ない年収でもアパート経営ができると思っている人もいますが、リスクが大きくなるのでお勧めしませんし、融資がつかないと思います。

ですが、700万円以上あれば購入可能な物件はあります。ぜひ期待して読み進めてくださいね。

だけど、アパート経営ってもうこれからは儲からないのでは?

日本は少子高齢化だからもう不動産投資は旨味がない、いやむしろリスクの方が高い、という意見の方もいますが、必ずしも正しくないですよ。

少子高齢化になるのは間違いないですが、国立社会保障・人口問題研究所のHPに行けばどの市町村が今後どのようになるのか詳細な資料を検索できます。

しかも、今後必ず実施される移民政策を考慮していません。日本が移民を受け入れずこのまま人口が減り続けることを容認できる根拠の方が乏しいでしょう。

すでに、移民と行かないまでも期間限定での長期滞在を政府は認めだしていますからね。

それでもリスクを考えるのなら、関東近辺、特に東京、神奈川、埼玉、千葉で買えば人口問題はほぼクリアできます。

その中でも優劣はありますから、その時こそ上記サイトで人口減少予測を調べればいいのです。

いくら人口が減っても、0になるわけでないし、人間住む場所がないと生きて行けませんからね。

立地が良くて、価格競争力のある物件を提供できれば、アパート経営は確実に儲かるビジネスです。それに上記関東圏は徐々に地価が上がっていますからね。

もちろん条件はありますよ。

順を追って説明していきます。

駅近の物件か、そうでないならその立地にアドバンテージがあること

人口がどんどん増えることは想定し難いので、やはり駅に近いことは重要ですね。日本の道路事情を考えると、車がないと不便だ、っていう場所は人気がなくなるでしょう。

賃貸アパートなら、駅徒歩圏内10分以内、できれば5〜7分の物件を選びたいですね。

もし、駅から15分ほど離れているのでしたら、それなりの理由が必要でしょう。

例えば大型ショッピングセンターのすぐ近くで便利だとか。海に近いというのが売りだとか。国立大学に近いとか。

そんな物件なら、多少駅から離れていても客付には苦労しませんよ。私の物件にも15分物件あります!

建物がしっかりしているのに利回りがいい!

最近は利回りの良い物件がないのです!だから買いたくても買えない。そうこうしているうちにおかしな業者に引っかかって、よろしくない物件をつかんでしまう。

買いたい病になると、目が曇って、少しぐらい悪いところがあっても自分で正当化してしまうのですね。

ですが、ここは妥協しては行けませんよ。妥協するとあとあと後悔します。絶対に。

何も最新設備である必要ありません。家賃と見合った設備であればいいのですよ。

同じ駅5分の物件、方や新築で最新設備、1LDKで8万円、オーナーの利回り7%。

方や築15年5.5万円 オーナー利回り10%。大規模修繕済みで設備もリフォーム済み、見た目は綺麗。これどっちがいいですか?

わたしなら後者を買いますね。今両方とも満室なら、間違いなく後者です。

だって、後者の場合家賃の低下はほとんどありませんから、先が読みやすいです。

新築物件はオーナーとして満足感はありますが、家賃は向こう10年にかけて徐々に下がって行きますよ。利回りが徐々に悪くなります。

レントロールがしっかりしている

私も新築のアパートも経営していますが、あれ、満室に持って行くまで結構心臓に悪いですよ。

ローンの支払いが始まるけれど、まだ半分も埋まっていないって、胃が痛みます!

新築の場合、引き渡し時に絶対に満室になっているという保証はないので、自分でリスク取るしかないです。

中には満室になるまで家賃保証してくれる業者さんもありますが。

その点、中古の場合にはその心配はしなくていいですね。その代わりしっかりとレントロールを確かめて、入れ替わりが激しくないか、直近でバタバタと入居させていないかをしっかりとチェックする必要があります。

悪徳業者の場合、物件を買わせるために無理やり入居付して満室にすることもありますから注意してくださいね。

でも、中古で満室の物件って、超絶美味しいです。物件を入手したその時から満額家賃が入るのですから!

管理がしっかりしていて信頼できる

これも重要なポイントですね。

管理会社にもいろいろあります。

有名なところではエイブルやアパマンなど、ご存知ですよね?

賃貸物件管理専門会社です。駅の近くに店舗を持って営業していますで、よく見かけますね。

他には、店舗を持たずに管理している会社もあります。これはたくさんの管理会社と提携して客付を行う手法で、その方がより多くのお客さんにリーチできるので客付に強いとしています。

どちらが良いのかってことですが、経験上、私の感想はどちらが圧倒的に優れているとは言えない、という結論です。

不動産管理って、客付に強い会社と普段の管理に強い会社があるんですね。そしてそれさえも店舗や担当者によって違ってくるのです。

例えばエイブル〇〇店は客付も管理も強かったから、次のアパートもエイブルにしようとその物件近辺にあるエイブルに依頼したら、そうでもなかったってことあり得るのです。

因みに私がお願いしているエイブル店には大満足してます!

管理料はおおよそ家賃の5〜8%が相場です。できれば5%でお願いしたい!

物件に魅力がある場合には家賃保証してくれるシステムもあります。おおよそ家賃の15%です。込み込みでADつまり広告費もかかりませんので安心です。

これ買えれば、ほぼノーリスクだよね!?

実際には、今日ご紹介したような条件を満たしている物件はなかなか世には出てきません。

専門のサイトにアクセスして毎日チェックして、希望の物件を登録しても、良い物件は紹介されません。

紹介があっても判断が難しい。これ、ほんとうに大丈夫なのかなぁと、悩みます。大きな買い物ですからね。

実際に良い物件は業者が懇意にしているオーナーに流します。その方が確実に売れるからです。

儲かるアパート入手をしようとしたら、競売物件を買ったり、中古の物件を買って再生させたりすることで高利回りを得るのが得策ですが、素人が手を出すと、瑕疵のある物件をつかんだり、再生に予想外の費用がかかったりと、経験を積むまではリスクを読みきれませんので、手を出し辛いですよね。

ですが、探してみたところこれらをほぼ全て満たすことのできる業者さんが存在しましました!

1.訳あり物件を自ら買取り、一級建築士が70以上の項目をチェック、再生させて販売

2.滞納家賃保証

3.自社で管理して素性の悪い入居社を退去させて引き渡し

3.引き渡し時には満室保証

4.雨漏りや設備も5年保証

5.購入時に必要な仲介手数料3%が不要(これでかいです!)

これって、買うことができれば、ほぼノーリスクですよね!

いやー、そんな美味しい話は信用ならん、そんなに美味しいならその会社の社員が買うだろうって思いますよね?

そうなんですよ。実はこの会社の社員さんほぼ全員自社物件を自ら買ってます!自らがオーナーだから親身になって相談に答えてもらえます。

どうですか?気になります?気になったあなた、一度相談してみませんか?

この会社平成17年創業なので、すでに13年営業しています。

詐欺会社や悪徳会社でないことは間違いないです。いや、実は知る人ぞ知る有名優良会社です。

その会社は、【武蔵コーポレーション】

自社が問題あると判断した物件は仕入れない。自社で仕入れるから安く売れる、と。つまりこの会社がリスクをとっているんですね。

一つ問題があるとしたら、いつでもあなたに合った物件があるわけではないということでしょうか。

無料相談会実施しています。物件がなければ買えませんので悪しからず。

相談して、希望を伝えておけば良い物件を仕入れた時に連絡もらえますよ!

では、あなたの幸運を祈ります。