不動産投資の初心者が失敗!それ当たり前。失敗を避けて確実に成功する方法

不動産投資は比較的安全な投資ですが、失敗すると破産します!本日は失敗を避けて、しっかりと成功するためのとっておきの方法を書いていきます。

副業で不動産投資をはじめてすでに数年が経ちます。当初独学で学び、自分で探した不動産業者に紹介された物件を購入して、徐々に増やしていきました。

その当時考えていたイメージと現実は結構違っていましたので、現時点、数棟のアパートを経営する立場として解説しますので参考にしてくださいね。

失敗しない不動産投資ということですと、よくよく考えれば、当たり前のことなんですが、なかなかズバリ教えてはもらえません。ですが、本日は特別に!?お知らせします。

副業ということであれば、インターネットで稼ぐのが最も効率が良くてリスクが少ないのですが、ある程度資金のある人にとっては不動産投資はそれに匹敵するくらい、リスクが少なくて安定した「稼ぐ方法」なんですよね。

ほらやっぱり資金がないとできないんでしょ?というそこのあなた!

正直に言います。

資金がないとできません!

頭金がなくても不動産投資ができる、アパート経営が出来ると言っているコマーシャルもあります。嘘ではありませんが、簡単ではありませんよ。それなりの年収が必要なんです。

 

不動産投資は、入居が読めて、家賃が読めて、返済が確実にできれば失敗はしません。

いくら借入が大きくても失敗しません。つまり、これらが事前に高い確率でわかる物件であれば失敗しないことになります。

 

これらが投資する前からほぼ確実にわかる物件とは、ずばり中古物件ということになります。

新築は手がからず、しばらく不意な出費もなく安心なのですが、入居付が成功するかどうかについては確実性に劣ります。今回はその辺りを含めて解説して行きます。

まずは不動産投資のおおさらいから始めましょう。

そんなまどろっこしいことはいらん!さっさと本題に入れ!という方は読み飛ばしてください。

でも、これから不動産投資始めようっていうあなたには、必読ですよ(笑)

不動産投資ってどんな種類があるの?

不動産投資にはいくつものやり方があります。

  • 新築ワンルームマンション
  • 中古ワンルームマンション
  • 中古戸建
  • 新築アパート
  • 中古アパート
  • 新築RC
  • 中古RC
  • 戸建て改装のシェアハウス
  • 新築寄宿舎
  • 民泊

これらが主だった不動産投資です。

それぞれのメリットとデメリットを見てみましょう。

新築ワンルームマンション

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メリット

  • 最新の設備が完備されたおしゃれなお部屋で、客付しやすい
  • 当面は設備の入れ替えなどの追加費用がかからない。
  • 販売初期であれば、自分な好きな階層の好きな場所を選べる
  • 融資がつきやすい

デメリット

  • 価格が割高なのでほとんど利益が出ない
  • 買ってすぐに資産価値が下がる。すぐに売ると2-3割ダウンは当たり前
  • 競争が激しくてしばらく客がつかない場合、持ち出し額が大きく精神衛生上辛い!

中古ワンルーム

メリット

  • 割安の物件を買うことができれば、利益率が高い
  • 売ってもほとんど損が出ない
  • 入居者ついたままで帰れば、即収益が上がる
  • 家賃が比較的安いので入居づけしやすい

デメリット

  • 場合によっては設備の入れ替えなどに追加費用が必要になる
  • 設備が古すぎると入居づけに苦戦する。特に3点ユニット
  • 担保価値がないに等しいので、借り入れが難しいことが多い
  • 1981年以前の建物の場合耐震性に問題があることが多い

 

中古戸建

メリット

  • 結構需要が高い
  • 一度借り手がつくと長期に貸し出せて安定する
  • 利回りが良い
  • 管理がほとんど必要ない

デメリット

  • 設備の老朽化で追加費用が必要になる
  • 出回っている物件が少ないので、なかなか買えない(デメリットではないか!?)
  • 物件によっては利回りが悪い
  • 退去と次の入居までの返済金持ち出しがきつい

 

新築アパート

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メリット

  • 真新しい新築の物件、夢があります!!
  • 内装、外装など自分の好みに指示できます(既成でできないこともあります)
  • 融資がつきやすい
  • 最初の5年ほどはほとんど手間がかからないし、大きな出費もない

デメリット

  • 満室にするまでに時間がかかり、その間は結構な持ち出しに
  • 最近は利回りの良い物件はほとんど出回らず、利益を取りづらい
  • 管理会社を間違える客もつきづらく、管理も煩雑
  • 契約してから完成までに時間がかかる(6ヶ月程度)
  • 積算が出づらいので、次の融資に進むのが遅くなる

 

中古アパート

メリット

  • 利回りが高い傾向があり、利益が出やす
  • 買ってすぐに収益が上がる
  • 価格が安く、頭金もそれなりに入れるのでローン完済までの期間が短い=収益大

デメリット

  • 融資がつき難い
  • しっかり査定していないと結構高額な修理費用がかかる
  • 減価償却期間が短いので、利益を圧迫する時期が早く来る
  • 耐震レベルに問題があることが多い

 

新築RC

 

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メリット

  • 新築RCのオーナー?すごい!!
  • 耐用年数が長い
  • 入居づけしやすい
  • (属性によりますが)融資がつきやすい

デメリット

  • 価格が高いので、とにかく負債額が大きく借入期間が長い
  • エレベータや屋上防水、貯水槽などメンテなん費用が高い
  • コストが高いので、利回りが低くなりがち
  • 償却年数が長いので、税メリットが小さい

 

中古RC

メリット

  • 融資が受けやすい
  • 融資期間を長くとれるので、目先の利益を大きくできる
  • 比較的客づけがしやすい

デメリット

  • メンテナンス費用が高い
  • あまりに古いと出口が難しくなり、解体費用はバカにならない
  • 耐久年数が長いの設備が老朽化した場合の入れ替え費用が高い
  • 固定資産税が高い

 

戸建て改装のシェアハウス

メリット

  • 利回りが良い!とても良い!
  • 比較的安価で入手できる

デメリット

  • 法令遵守のための費用がそれなりにかかる
  • 融資はほぼつかない
  • 管理に手間がかかる
  • 設備の維持費も結構かかる

 

新築寄宿舎

メリット

  • 最新設備の物件が手に入る
  • しばらくはメンテナンスフリー
  • 利益率は高め??

デメリット

  • もはやほとんど融資は不可能?
  • これから(2018年)大量に中古が市場に出るので物件価格が値崩れする
  • メリットの反対、場合によってはとても利益率が悪い
  • スマートデイズ・スルガ銀行問題で、人気なし

いかがでしょうか?他にはAirBnBでの民泊もありますが今回は省略。

ざっと要点をまとめてみましたが、何か見えてきたでしょうか?

 

不動産投資どれから始めたらいいの?早く教えて!!

geralt / Pixabay

種類が沢山あるのはわかったけれど、どれから始めたらいいの?ってことですよね!?

でも、どれから始めないといけないということはないんです。すみません!

あなたの年齢や資産状況、今後どれくらいまで伸ばしていきたいかによってやり方は変わります。

例えば、モデルケースとして、

  • 40代半ば
  • サラリーマン
  • 50台半ばまでには専業大家として独立したい

という方であれば、地道に資産を積み重ねていくということが成功の秘訣だと思います。

10年程度かけて育てる感覚ですね。

一気呵成にレバレッジを効かせる方法もありますし、それで成功すれば専業大家になるまでの時間を短縮できますが、危険も伴います。焦らず資産を構築してください。

しかし経験者としてのねらい目は、新築ではありません!

不動産投資については素人で管理も覚束ないから新築のほうが手がかからなくていいのでは?と思うかもしれませんが、新築のワンルームやアパートは余程慣れていないと利益は殆ど出ないと思っていいです。

もちろん新築がすべてダメなわけではないですが、新築アパートの投資についてはまた別の稿にてお知らせします。

 

中古のワンルームか中古一戸建てを狙いましょう!

失敗を避けて成功確率を高めるためには、中古物件を狙います。

その際、最低でも500万円程度の自己資金を用意してくださいね。できれば1000万円は欲しいです。

郊外の物件を300万円で現金買い、なんてできれば最高ですが、そのような物件は滅多に出ないので、根比べ。リノベーションの手間もかかりますからね。

だけど、焦って買ってはいけませんよ。

資金全て頭金に使うと、アウトです!

不動産を買ったら、不動産取得税がかかりますからね。それに仲介手数料、登記代もかかります。ランニング費用も置いておきたいですね。

そうすると、500万円だとギリギリのギリギリ、好立地の物件はほぼ無理!中古でも築古と言われるレベルになってしまいます。ですが、諦めないでじっくり探してください。

専門サイトに登録したり、不動産会社にと言わせせていると良い物件がたまに出てきます。

実際関東だと千葉や横須賀辺りを視野に入れると、築古一戸建てが300-400万程度で買えます。それをリフォームして貸し出せば、表面利回り15%前後は狙えますよ!

できるだけたくさんの物件を調べて、できれば実際に見に行って目を養ってください。

これらの物件の場合、銀行融資はつかないかもしれませんが、十分な利益の出る物件であればノンバンクでの融資を組めば大丈夫です。

表面利率だけでなく、実際の入居状況を見て、税引後の手取りを計算してくださいね。

上記のような築古物件だと、リフォーム後二、三ヶ月で入居付けしていくイメージです。

地元の管理会社を当たればそれ程難しく無いですよ。戸建ての供給は少ないですから。

現在の入居者の入居年もチェックしてください。暫く退去がなさそうなことを確認することで、リスクを下げましょう。

最初に手に入れた物件で経験を積んでください。退去された時にどんな気持ちになるのか、どんな対応が必要なのかを学んでください。

そして、それができたら、(最低1年くらいはかかります)、次の物件です!

できれば、最初の物件で利益をためて、次の投資に回してください。

自分の給与を年間100万貯めて、不動産から年間50万貯められたら、合計150万円貯められますよね。3年経てば約500万円になります。それで次の案件に進みましょう。

そこからは、給与も上がっているでしょう。年間に少なくとも200万以上貯められるようになっているはずです。更に3年経てば、600万以上たまりますので、次の物件です。

次の3年は800万程度ためられるでしょう。その時点で1件目の融資を全て完済してしまうのも手です。不動産は出口線戦略も大事ですからね。

一括査定に出して、どれくらいの値段で売れるのかを見て置いてくださいね。


思った値段で売れそうなら、本格的に売却活動して、キャッシュを手にして、より良い物件に買い替え、このようにして物件を増やしていけば失敗することはまずないでしょう。

もちろん、立地や、周辺環境、将来のその地域の人口予測などチェックすることはたくさんありますが、

不動産投資で失敗する人は全体の1%以下だと言われているくらいなので、悪徳業者に引っかからなければあなたもきっと専業大家として人生満喫できるようになりますよ。

当たり前のようで、あちらこちらで勧められる方法ではありますが、実際に実践出来ている人は少ないんです。

不動産投資をできるレベルの人はある程度資金があったり、年収が高かったりしますから、業者は彼らが儲かる物件をうろうとしますよ。

自分のプランを変えないで、頑張ってくださいね。

もっと手間がかからない安全な方法はこれ

中古がいいのはわかったけど、でもやっぱりリフォームに手がかかるし、難しそうだというあなたには、新築と中古の良いとこどりの物件を紹介してくれる業者さんもあります。

⬇︎下の記事を参考にしてみてください。

スルガ銀行がなくてもアパート経営はできる!むしろ歓迎だ!

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