こんにちはColoです。
ここのところスルガ銀行ースマートデイズ案件が世間を騒がせていますが、その影響からか不動産投資への融資が軒並み厳しくなってきています。
不動産投資は実は安全な投資
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日銀の０金利政策が続き、銀行としては稼ぐことがとても難しい状況のようですが、その中にあって、収益不動産への融資は、住宅ローンに比較して高い利率で貸し出しができて、しかも貸し倒れる危険が少ない稼げる融資なんです。
住宅ローンは、債務者がリストラにあったり病気になったりで支払いが不能になることもありますが、収益不動産の融資は滅多なことでは貸し倒れないのです。
その理由はいくつかありますが、やはり収益を生む、ということが一番の要因ですね。
投資前に算出した収益計算と大きく齟齬が出なければ、たとえその物件を売却しても大きな損失にはならないのです。
なので、その債務者がリストラになったとか病気になったとしても、最悪売却すれば債権のほとんどは回収できるのです。
その意味では、不動産投資は投資家にとっても銀行にとっても安全な投資ということになります。
ただし、ここには大事な前提条件があります。
- 土地の値段と建物の値段を足して、購入金額と大きな差がないこと（積算が出ていると言います）
- 家賃収入の計算がキツ目に見積もられていること（収益還元法で算定すると言います）
- 債務者に資産や資金があり、万が一の時に補填できること
これらを満たしていれば、収益不動産の支払いが滞ることはまずありません。
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では、どうして融資が厳しくなったの？
融資が厳しくなったという表現が間違っていますね。通常に戻ったと言った方がいいでしょう。
先ほども述べましたが、日銀の０金利政策により、収益を圧迫された銀行が、上記基準を緩めて、本来なら融資をつけない案件にまで融資をしてきたということです。
当然リスクが高まるわけですが、折しも２０１６年末には金融庁から、「安易な貸し出しをしないように」とのお達しが出ていたのです。
その後、徐々に融資が引き締められはいたのですが、それでも銀行は融資をしなければ稼げない、お金を貸すことで利益を出すのが銀行ですから、それほど厳しくはなっていませんでした。
厳しくないというのはどういうことかと言いますと、
- 本来収益物件に手を出せないレベルの年収の方でも融資をつける！
- 頭金なしで、いわゆるフルローン、はたまたオーバーローンで融資をする
- 積算が出ない物件でも甘めの査定で融資を実行する
- 収益性についても同様に、甘めの査定で融資を実行する。
スルガ銀行の行員たちが行ったような、書類改ざんへの指示まで実施していたかどうかは定かではありませんが、融資担当者はプロです。
書類改ざんがなされているかどうかは、よほど巧妙な手を使われない限りは判明できるということですので、片目をつむっていたということになるでしょう。
不動産業界には、かきあげ、や、ふかし、という言葉が存在するように、昔から不正が横行しており、それを半分見過ごすこともままあったと聞きます。
考えてみればそうですね、物件価格を高めに設定して「ふかし」の融資を受けようとすると、土地の実勢価格や建設費の相場は調べればすぐに分かる訳ですから、後は予測収益が適切かどうかの査定になりますよね？
これも、その周辺の家賃相場や、競合状況を調べれば甘い計算かどうかはすぐに分かるはずです。
それでも、融資をつけたい銀行は、それを通してしまっていた。
また、頭金を２割程度入れるのはどこの銀行でもルールになっていることが多いのですが、これは万が一債務不履行になっても、債権を回収できるようにするための安全弁だったのですが、昨今では、詳しくは書きませんが、そのルールもないがしろになる事が少なからずあったようです。
しかし、ここに来て雲行きがにわかに変わりました。
スマートデイズ、スルガ銀行によるシェアハウスへの投資が焦げ付き、世間の耳目を集めることになり、さらには金融庁の強制立入検査にまで発展してしまいましたから、大変です。
スマートデイズによる詐欺まがいの商法！ということであれば、銀行は被害者という立場で逃げられたのですが、事は、銀行の融資姿勢を問うことにまで発展してしまいました。
今後スルガ銀行への厳しい行政処分が終了した後、当然他の銀行に対する監視の目も厳しくなるでしょう。
それがために、ほとんどの地銀が融資条件を厳しくして来ました。
実際、２月の時点で融資審査を通過して仮承認を得ていた人が、４月に実際に融資実行を願い出たところ、状況が変わったとのことで審査落ちとなってしまった例もあります。
その方の属性も、物件の状況も何も変わっていないのにです。
不動産投資で有名な「水戸大家さん」でも、急激に売り上げが低下したとかで、既に大阪支店を閉鎖することを決定し、六本木の事務所も雑居ビルに移そうか、というくらいの悲壮感を漂わせています。
では、今後は融資が全くつかないかと言われれば、そんな事はないでしょう、というのが答えになりますが、ここ数年の様相とは全く異なった状況になるのは間違いないでしょう。
融資がつかなくなるとの悲惨な意見がありますが、私は個人的にはそうは思っていません。
適正な融資はこれからも実行されるはずです。
投資価値のある物件で、適正な価格の物件であれば、不動産投資は今でも比較的安全な投資です。
不動産投資で大事なのな出口
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融資はこれからもつきます。そうでなければ、世の中からアパートは一軒も無くなってしまいます。
不動産投資は、誰かが新築で建てて運営して、いつかは売却します。
売却の理由は様々ですが、一番大きな理由はキャピタルゲインですよね。
集客して、家賃も高めに設定できるように工夫して、価値が上がったらそれを売却して利益を得る。
日本ではまだまだ少ないですが、米国のテレビではこれを職業にしている人の番組があって結構人気がありますね。
HGTVという不動産リフォーム専門チャンネルですが、私も大好きでFlip or Flopをよく観ていました。
家賃収入をコツコツ得るのもいいですが、ガツンと売却益を得るというのも不動産投資の一つの醍醐味です。
もちろん、損きりも必要です！投資ですからね。
でも、いくらで売れるか自分で調べるのは大変です。下手に業者さんに頼むと料金請求されたり、その後頻繁に連絡があったりとわずらしいことになりかねません。
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