最近の競売と任意売却の状況–スルガ案件放出でどうなる？
スルガ・スーマトデイズの案件で、大量のシェアハウスが市場で売買される可能性ができていていますが、市場ではどうなるのでしょうか？
横浜にあるとある任意売却専門業者にインタビューしてみました。
一般的に、不動産が競売に掛けられると二束三文で取引されるとイメージするのではないでしょうか？
確かに、支払いが滞って強制的に売却されるので安く買われることもあるようですが、実際のところはどうなのでしょうか？
最近の競売について
geralt / Pixabay
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]最近の市場の業況はいかがですか？[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]イヤー最近の競売市場は、びっくりするくらい高いよ！[/chat]
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]びっくりするくらい高いとは、どのような状況なんでしょうか？[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]はっきり言うと、任売の価格と変わらないか、物件によってはそれよりも高いこともあるよ[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”left” style=”type1″]どうしてそんなに高く取引されるのでしょう？[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]競売に出される物件が減少傾向だからね。金利も低いし、そんな簡単には支払い不能にならないんだよ[/chat]
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]そうなんですか。[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]そう！ 競売っていうのはオークションだから、落札者間で取り合いになるんだよ。競売価格は市場価格の７０％なんだよ。[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]そして、それの80％が買い受け可能価格なんだけど、さっき言ったように最近は取り合いになって価格がつり上がって、結局市場価格かそれ以上になることも珍しくないんだよ[/chat]
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]へーそんな状況になっているんですね。[/chat]
昨今は競売に出される物件が減っているうえ、それを入札したい人が多いので、入札開始価格が低くても、落札価格は驚くほど高くなるようです。
競売物件は内覧もできないし、瑕疵担保責任もないし、ローンも組めないし、、、でも高いのですね。
スマートデイズのシェアハウスはどれくらいで売れるのか？
krzysztof-m / Pixabay
では、大量に放出されるであろうスマートのシェアハウスについてはどのように考えているのでしょうか？
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]今後スマートデイズのシェアハウスが大量に市場に出ることになると思いますが、同じように高く売れますか？[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]いやーどうだろうか。似たような物件が一気に市場に出れば、価格は崩れるんじゃないかな？ま、立地によるけどね[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]何百もの物件が一気に市場に出ればそもそも買う人がいるかどうか？売れない物件もあるかもね。[/chat]
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]売れないとどうなるんですか？[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]価格を下げて再入札だね。物件が新しいから最後は安くすれば売れるんじゃない？[/chat]
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]再入札なんですね。では今回の件では値段が崩れそうと読んでいるんですか？[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]なんともいえないけど、需要と供給の関係だから、あの物件はまともな値段では売れないだろうね[/chat]
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]ちなみにどれくらいで売れそうですか？[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]これも立地でピンキリだろうけど、都内のシェアハウスは購入価格の半値以下で取引されているとは聞いているよ。[/chat]
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]半値以下とはひどいですね、、、ありがとうございます。[/chat]
では、自己破産に至ったような場合には、銀行や保証会社はどのように物件を処分するのでしょうか？
TheDigitalArtist / Pixabay
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]自己破産の場合には、銀行は管財人に従って売却を待つのでしょうか？[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]いや、必ずしもそうとは限らないね。[/chat]
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]と言いますと？[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]不動産融資物件なら、銀行が担保を付けているから、銀行は優先して借金を回収できるんだよ。[/chat]
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]はい、先取り特権ですね。[/chat]
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]そう。それで、管財人に任せると、裁判所に収める費用を取られるんだけど、それが売買価格の５％ほどになる。売却して残債が残らないような物件だといいけど、そうでない場合には、銀行の手取りが減るだろ？[/chat]
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]はい、そうですね。でも銀行が自分で売るためには競売にかけて銀行が費用を支払わないといけませんよね？[/chat]
競売の費用：申し立て費用＝約2万円、差押え登記費用＝請求債権額の0.4％、予納金＝60~200万円。
[chat face=”man2″ name=”” align=”right” style=”type2″]そうだね、だけど、1億の物件だと競売費用は約200万円、一方管財人に任せて５％取られると、500万円になるからね。一概に価格の問題だけではなくて、時間の問題もある。管財人に任せるよりも競売のほうが回収までに早いと判断するかどうか。[/chat]
[chat face=”man1″ name=”” align=”left” style=”type1″]なるほど、回収できる額の問題と、時間の問題で、銀行が競売に掛けることもあるんですね。有難うございました。[/chat]
自己破産した場合、競売にかかっても任意売却にかかっても債務者にとっては同じかもしれませんが、自己破産申告前ならば、任売売却を選びたいですね。
もし、高く売れたら自己破産せずに再生できるかもしれませんから、立地が良い物件なら、諦めずに売却にトライする価値はあるかもしれません。
スルガ銀行株主総会大荒れ、シェアハウス問題｜会社の言い分と被害者の言い分
